开发商几度延迟交楼 东莞150多名业主维权却发现落入“巨坑”

　　为了能在东莞买到心仪的房子许多人都选择努力“搬砖”，然而东莞东坑的150多名业主在用努力“搬砖”换来的钱买房后，竟然过去了3年还没收到楼！而且还只能接受上限不超过房价款1%的违约金！究竟怎么回事？

　　三年前买房

　　开发商几度延迟交楼

　　周女士是150多名维权业主中的一员。2016年6月，因工作需要，周女士在东坑某楼盘以435600元的价格购买了一套50平方米的房子，当时合同约定2016年12月31日交楼。

　　然而，随着交楼日期的日渐临近，业主群突然传来消息称，原定的交楼日期需要再延期半年，到2017年6月30日交楼。和周女士一样，罗先生也购买了该楼盘的房子，他的房子同样也遭遇了延期交楼。

　　当开发商第一次发出延期交楼的信息时，大家都还是信心满满地等待，毕竟延期半年也是可以理解的，何况购房合同里对延期交楼也有相应条款约束，他们的权益多少还有保障。可现实却没有他们预想的那么完美，到了交楼时间，他们还是没有等到新房。

　　至于无法交楼的具体原因，据业主们反映，开发商当时给的答复是因为政府的原因导致房子无法通过验收。业主周女士说，对方每次的理由都不一样，有时说消防没有通过，有时说绿化变更没有通过。她认为这些都是开发商的私自行为，怎么能让业主们承担责任呢？

　　150多名业主依法维权

　　却发现落入“巨坑”

　　细心的业主还发现，在双方签订的《商品房买卖合同》里，关于延迟交楼违约条款有一个巨大的“坑”。合同约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二（累计不超过房价款的1%）的违约金。

　　以周女士花435600元买的房子来计算，如果按照违约条款的约定，不管开发商拖到什么时候交房，她最多也只能拿到4356元的违约赔偿金。业主周女士说，这相当于两年的损失，开发商用几千元就“搞定”了，把经济压力和损失都转嫁到了业主身上，明摆着就是开发商设下的“陷阱”。

　　无奈之下，该楼盘150多名业主将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿逾期交房违约金、变更规划违约金、变更设计违约金以及承担案件诉讼费用等四项内容。

　　延迟交楼究竟为什么？

　　违约金计付标准成焦点

　　庭审当天，原被告双方的代理律师以及部分业主代表参加了庭审。庭审中，被告代理律师表示，开发商延期交楼主要是受客观因素的影响，因为相关地块被占用、规划未通过。

　　据被告律师辩称，涉案的3栋楼房都取得了商品房预售许可证，并于2013年开工建设，2015年12月完工，通过土建部分的验收。

　　在开工当时，楼房飘窗符合特定要求，不计算面积，但2014年7月开始实施的新政要求计算飘窗面积。建筑面积新旧标准的不同导致楼盘在规划验收时遭遇阻碍。事后被告曾提出异议并多方沟通后，验收部门才对容积率事宜予以通过。

　　另外，在报建时，楼盘的商业广场外是绿化带，后因政府在该路段修公路征用了该绿化带位置设置了人行道，造成绿化率没有达到报建时的指标，因此没有通过验收。

　　原告方表示，被告在规划面积、停车位外移、外墙颜色等三方面进行了规划变更，而这些更改的内容并没有通知业主。被告代理律师则坚持称，他们并没有擅自更改小区的规划和设计。

　　另外，如何计付逾期交房违约金也是本案争议的一个焦点。被告律师认为，双方签订的《商品房买卖合同》是各自真实意思表示，按合同约定，买受人除了可以要求房价款1%的违约金外，还可以选择解除合同，并获得更高的违约金，但客观条件是东莞房价在不断增长，买受人不愿意解除合同，继续履行合同，买受人能获得更好的经济效益。

　　法官提醒：

　　保留证据，谨慎选择开发商

　　法院审理认为，违约金条款属于可调整的条款，应当根据当事人的实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以年利率6%计算违约金。一审判决被告以业主的购房款为基数，按年利率6%从2017年7月1日起计算至实际交付房屋之日止支付逾期交房违约金，对于原告主张被告变更规划、变更设计违约的诉请予以驳回。

　　东莞市第三人民法院的张利宝法官表示，本案中商品房开发企业逾期交楼超过了300多天，造成业主的损失远远不止房价的1%，所以法院支持业主申请调整违约金。

　　根据向东莞市城乡规划局的调查显示，开发商是2018年底对小区的绿地率以及停车场的位置做了规划变更，相关规划变更已经得到批复并公告。根据合同条款，这些变更在不影响业主房屋使用功能的条件下，不需要承担相应违约责任，所以法院没有支持业主的诉讼请求。

　　法官提醒，消费者应当保留开发商的宣传资料、宣传册、售楼广告等，如果开发商做出许多口头承诺，如学位、游泳池、公共设施等，最好能在认购书等书面材料上予以注明。

　　此外，还可以通过查询东莞市城乡规划局等相关部门的官网，了解楼盘规划情况、开发商资质等，尽量选择实力雄厚的开发商。在签订合同的过程中，所有文书资料都应当予以保留。

　　辛辛苦苦攒钱买的房子，眼看就要到手了结果却一再延期交楼无法入住，真是让人很心塞！小编再次提醒大家，进行买房买车等大宗交易时，千万要多留个心眼货比三家再“出手”！另外如果自身合法权益受到损害时请尽快通过合法方式进行维护！