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东莞楼市新一轮调控山雨欲来?

2020年11月17日 08:28 0人参与  0条评论

持续上涨的房价和持续火热的楼市,让东莞倍感压力。

近期,东莞市住建部门前往被称为“一座让炒房客有来无回的城市”——长沙,取经。先看看长沙的经验:

长沙经验

一是坚持定位,将政治站位落实到高位统筹。坚决贯彻党中央关于“房住不炒”的战略定位,做到不将房地产作为短期刺激经济的手段,很好地保持了战略定力,一以贯之、数年一功,旗帜鲜明地开展“反炒房、反暴利、反捂盘”系列工作,密集出招、综合施策,并切实保持政策连续性和稳定性。

点评:“房住不炒”是场持久战,不光要有耐心,还要有决心,要保持政策调控一以贯之。

二是着眼长远,利用调控持续优化营商环境。把房地产调控作为打造优质营商环境,增强城市竞争力,促进经济高质量可持续发展,提升老百姓获得感、幸福感和安全感的重要工作抓实抓好,吸引了大量人才进入,进一步拉动产业、带动消费,形成了良性循环。

点评:过高的房价不利于实体经济的发展,不利于民生福祉,不利于城市的竞争力和向心力。

三是步步为营,扎牢织密扣严调控政策笼子。从2017年以来密集出台调控政策,从限购、限售、限贷、限价等方面全方位调控,充分发挥土地、金融、税收、监管等手段,打好调控“组合拳”,效果显著,有效打击了投机投资行为,长沙因而被舆论称赞为“一座让炒房客有来无回的城市”。

点评:房地产调控往往上有政策,下有对策,如何堵住政策的漏洞,需要全方位多角度考虑,绝不能头痛医头,脚痛医脚。

四是房地联动,稳定土地供应保障供需平衡。土地供应将住宅用地作为重点保障,规定住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩,安居型住宅用地占比不少于60%,采取限房价竞地价方式供地,优先供应首套刚需群体。住房供应量连续充足,有效维持了供需平衡、抑制了房价上涨。

点评:房子寄托着人民更美好的生活,需要政策制定者心里装着人民才能对症下药。

五是从严控价,合理引导商品房定价预期。实施成本法价格监制制度,按照成本加利润加税费方式确定监制价格,明确商品住房房地产开发企业计提平均利润率为6-8%,促使开发企业根据调控形势、调控政策要求、综合房价指数等因素合理定价,较好抑制了房价过快上涨。

点评:地价决定房价,房价决定买房者的承受力和房企利润,事关城市发展的方方面面。高地价并不意味着狮子大开口的高房价,稳房价也绝不是搞平衡,这个度需要及时找到。

六是联动集成,形成调控监管工作强大合力。在工作运行机制、部门联动协调、贯彻执行配套、信息平台支撑上发力,形成了市县区、各部门齐抓共管、有效衔接、高效联动的调控工作格局。市住建局下设交易管理中心和住房信息中心,分别负责交易管理、政策执行、配套措施制定和市场监测、调控政策储备、信息平台建设等职能。

点评:信息不对称就会造成恐慌,人云亦云,以讹传讹,只会加剧矛盾。

七是严格执法,强势挤压市场乱象生存空间。长沙市住建局行政执法局持续组织开展“反炒房”攻坚战专项执法行动,新建商品房预售、二手房交易两个市场同步整治,与发改、公安、国土、城管、规划、市监、税务、统计、人社、公积金等部门常态开展联合执法专项行动,重点打击违规销售、捂盘惜售、虚假宣传等行为,有效整治了房地产市场乱象、遏制了炒房行为。

点评:有法可依,有法必依,执法必严,违法必究,监管不是做表面文章,要还市场一份“净土“,不能劣币驱逐良币。

八是多措并举,全方位成体系保证住房供给。利用国家政策性租赁住房试点城市和国家住房租赁市场发展试点城市的有利政策契机,采取包括实物配租、货币补贴、政策优惠等措施,解决新市民、年轻群体、低收入家庭的住房困难问题,推动形成包括公租房、政策性租赁住房、共有产权房的保障房体系,满足居民不同层次的居住需求,为房地产调控政策的顺利实施起到了“兜底”作用。

点评:任何时候,民生都是最大的问题。

长沙的“治房”经验,被中央和住建部作为典型推广。在东莞去长沙取经之前,深圳也去了,于是有了7.15深圳楼市新政。

深圳取经后的楼市新政

一、入户深圳满3年且社保满3年,非深户要交满5年社保,才有购房的资格;

二、在夫妻离婚的情况下,夫妻双方的购房资格,往回数3年来计算住房套数;

三、购房首付的比例:无房产的、无贷款的首付比例是交纳30%。无房产但是有贷款的买普通住宅首付比例是50%,非普通住宅首付比例是60%。有1套普通住宅的首付比例是70%,非普通住宅首付比例是80%;

四、转让增值税从2年免涨到满5年才免除;

五、豪宅线增加了总价750万的新限制;

六、新房抽签获得者,优先给予无房者、个税者或者社保年限长者。

新政对深圳楼市的影响几何?有媒体报道,三季度深圳二手房成交量环比降幅逼近50%,但深圳新房市场活跃,“打新潮”持续不断。

除了去长沙,东莞市住建部门也还去了深圳,毕竟深圳楼市的一举一动,对东莞楼市影响巨大。

房价的快速上涨,给城市的发展带来一定的压力,而房价上涨带来的一些“乱象”,如延期签约、茶水费、定向内购、更名、备案价上不去就不卖等等,已经严重影响了东莞楼市的公平环境,也让民众“谈房变色”。

东莞楼市到底怎么了?

环顾四周,没人能回答这个问题,有的只是漫天遍野的“疯传”,和购房者疯一般地“打新”。

东莞楼市短时间内涨幅太快了,很多热门楼盘半年多时间涨了近一万!10000元,是每平方米。空气中开始有了些“击鼓传花”味道。

如何深入执行“房住不炒”?如何有效做到“稳地价、稳房价、稳预期”?如何贯彻落实“十四五”之于房地产的规划?这些,关系着东莞房地产的平稳健康发展。

东莞楼市需要“稳”,也需要“干净”的市场环境,更需要“有效”的市场监管。

在深圳出台7.15新政之后,东莞紧跟着出台了7.25新政,新政较之前做了一些升级,也打了一些补丁,但限价的放开,让开发商有些“肆无忌惮”,越涨越买也就变得更加“疯狂”。房价上涨是市场反应,但总归有个度,过了就会“伤筋动骨”。

回看长沙调控的“八大举措”,核心在于坚持定位,有的放矢,狠抓严管。

不出意外,东莞楼市的新一轮调控即将到来,笔者认为,这次的调控也将结合长沙“一城一策”长效机制和深圳经验,主要从管控房价、保护刚需、提高首付、打击乱象等方面,有效做到疏房价、堵漏洞、稳市场。

是时候了!

来源:    编辑:付勇辉关键词:楼市;点评;调控;房价;东莞;房地产调控;可持续发展;信息平台;住宅用地
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