“垫付首期款”被投诉，水岸君悦东方这个操作“违规”？

　　日前，《阳光热线问政平台》收到《关于东莞君悦湾实业有限公司“水岸·君悦东方小区”购房退款的申诉》，王女士在“申诉”中投诉称，水岸君悦东方项目承诺“该楼盘有低首付，开发商借首期款的政策，即开发商可以帮助客户垫付首期款”，受其诱惑，她于7月31日支付了5万元定金认购了一套房，后发现自己经济等原因没法购房，多次找到开发商协商退款未果，就上《阳光热线问政平台》投诉并求助，

　　具体情况一起来看看吧。

　　01

　　投诉：开发垫付首付款交5万购房款难退回

　　事件始末如下：

　　王女士表示，她今年有买房打算，也通过各种途径了解市区周边楼盘信息，于今年6、7月份了解到道滘水岸·君悦东方楼盘，户型小区等各方面看了还算比较满意，但是由于手上资金不够，打算凑措资金过渡，先把房子订下来，期间也比较犹豫。在与该楼盘现场销售了解的过程中，销售人员告诉王女士，水岸君悦东方项目有低首付，开发商借首期款的政策，即开发商可以帮助客户垫付首期款，可以减轻自己当下资金压力。

　　▲宣传单张。

　　王女士称，“楼盘现场也有关于0.5成首付的宣传单张，线上朋友圈也会刷到低首付的宣传海报，并给王女士介绍了已垫付首期款成功的客户案例，并且极力跟我灌输入手买房的好处。”

　　犹豫之后，王女士在2022年7月31日认购水岸·君悦东方12栋1703，认购之后本应该在2022年8月9日完成网签，但在筹措资金过程中出现了问题，没办法及时凑出资金来。之后也了解到开发商低首付政策要收回房价2个点的折扣，房价又多了几万元，而且低首付的利息也高，综合考虑自己的经济状况后，无法支付低首付每个季度的还款，加上房贷还款压力太大。

　　▲收据

　　王女士表示：“我与现场销售提出，向开发商申请退房退款的合理请求，但开发商拖时间迟迟不处理，我多次与现场销售沟通处理，销售回复正在处理，但是一直没有结果，此情况已有2个多月的时间。”

　　王女士在投诉中表示，根据《中华人民共和国商业银行法》第四十条：关于不得向关系人发放信用贷款、向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款条件，不得给委托人垫付资金的相关规定，该开发商有意引导客户做低首付，涉嫌开发商垫资、融资、躲避银行按揭贷款对首付款的要求，不按政府部门要求，违反政府部门的关于房地产行业按揭贷款的相关金融政策及规定；又不顾客户的合理诉求，拒绝退款；希望政府有关部门介入监管调查，落实处理，协助退回本人的购房定金。

　　02

　　进展：市住建局介入核查 退款！

　　王女士的投诉得到相关部门的重视，经市住建局核查，具体如下：

　　2022年10月20日，工作人员通过电话核查的方式，向开发商了解相关情况。经沟通，开发商表示同意市民的退定申请，退定手续已提交审批当中。

　　记者最新获知，王女士在《阳光热线问政平台》投诉后，经过多方介入，王女士的上述购房款已退回了。

　　03

　　律师说法：开发商名义上垫付首付不存在有效的借款法律关系

　　开发商垫付首付款具有法律效力吗？

　　对此，广东品科律师事务所律师黄乐诗从法律角度进行解读。

　　根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%......即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。

　　从法律上来说，在本案中开发商向购房者出借款项帮助购房者完成首付款支付而后向购房者收取利息的行为，此举显然不符合法律规定的。借款合同系实践合同，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果。开发商名义上垫付首付，但实际上并未给付购房者。因此不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。

　　黄律师表示，由此可知，开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足，完全规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房者已付的购房款。

　　04

　　提醒：量力而行，不要被低首付给误导

　　业内人士也提醒广大市民：购房者在买房的时候要根据自己的实际情况，要量力而行，不要被低首付给误导了。

（上述法律观点为律师对相关案例发表的个人法律意见，不代表广东品科律师事务所的立场与意见。）