东莞限购升级 “五剑齐发”控房价

　　4月10日晚，东莞市政府官网正式对外发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，根据该《通知》，未来东莞政府将采取“限购+限外+限售+限赠与+限学历”等五大措施进一步调控房地产市场。此次，限购仅针对新建商品住宅，有望利好二手房市场和商业市场，尤其利好于商务公寓。业内人士建议，房企顺势而为，积极配合政府调控目标，惠民定价；购房者理性看待市场，择机入市。

　　政策：“五剑齐发”控房价

　　4月10日晚，东莞市政府官网正式对外发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，自2017年4月11日零时起执行。

　　该通知规定：(一)本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。(二)非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。(三)非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在我市购买首套新建商品住房；购买第二套新建商品住房的，执行以上第(二)点规定。(四)通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。另外，通知还规定，自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合本市的现行限购政策。据悉，该通知自2017年4月11日零时起执行。

　　简要来说，具体政策要点有：1.本市户籍和非本市户籍均限购2套住房。2.非本市户籍购首套房须提供逐月1年个税或社保，购二套须逐月2年个税或社保。3.非本市户籍本科学历以上购首套房须提供逐月半年社保。4.新房和二手房，须证满2年后方可转让。5.赠与转让住房后，2年后方可再次购房。

　　影响：“剑指”新建商品住宅

　　据了解，两会后，粤港澳大湾区、房地产税不征收等利好释放助楼市复活。为稳楼市，保障房地产市场理性运行。2017年4月10日前，珠三角的广州、佛山、中山、珠海皆已升级限购政策，而今年东莞前两轮调控仅在于“限价”层面，但房价增速依然无法控制，则东莞政府限购政策加码，在4月10日出台“升级版”的限购政策。

　　业内人士表示，此次东莞限购政策调控强度弱于广深，仍有望持续接纳深圳客外溢。本次政策，既能有效控制房价增速，又没有抑制合理性的外溢性的住房需求，未大幅违背城市与市场发展规律。

　　另外，该政策剑指投资客，套牢投资客的资金，成为纸面财富，起到打击投资客进莞的热情，让东莞回归自住和刚需的市场。区别于全国楼市调控的；吸引人才来莞置业，促进产业升级；利于东莞在粤港澳大湾区的背景下更加快速发展；上一轮限购已历半年，适时加码控房价，本轮调控后东莞楼市量价走势或与去年新政后相似；限购仅针对新建商品住宅，并没有限制二手房交易和商业市场，有望利好二手房市场和商业市场，尤其利好于商务公寓。

　　建议：房企深扎本土回归自住

　　业内人士表示，就房企来说，东莞一手将回归本土，因此需要加大开拓本地市场的力度，政策升级后虽深圳在莞的购房比例将会持续下滑，但东莞市场不会出现颓废式萎靡。因东莞市场不同于其他城市，外来人口基数大，得益产业转型升级，人口的消费力强劲，且经过2016年的市场洗礼之后，东莞本地需求被唤醒，虽政策出台，但唤醒的需求将会持续释放。目前东莞本地客户已经接受目前的市场价格，也具备一定的消费能力。所以，如何开辟和挖掘东莞市场是目前房企突破的重点。

　　其次，东莞将回归本土的刚需及首次改善需求；建议房企主推70-130 ㎡刚需及改善型洋房，实现快速去货；同时加大商务公寓推货，通过商业市场的成交，满足资金流的需求，平稳度过艰难期。再者，对于今年年内即将入市的项目，建议提前做好客户储备，提高客户转换率。太过于依赖深圳市场与渠道的开发商，建议尽快调整策略，与深扎东莞本土，专业做本土市场的企业携手共渡难关。

　　就购房者而言，无论调控力度强否，在粤港澳大湾区的引擎之下，东莞房价上涨动力仍在，存在房价大幅下跌的心理或会错失良机，整体来看，今年是入市的较好时机。一方面，不用担心会不会买贵，因为今年政府表态一定要将房价控制在合理范围，说不定还能捡到物美价廉的房子；另一方面，不要祈求房价会大降，整体会与去年持平，不排除部分区域或个盘小范围的会有小幅回调。所以，见机考虑出手，毕竟政府持续高强度的压制楼市发展是阶段性的，每个人能遇到这样的机会并不多。另外，根据个人的购房条件，灵活选择一手或二手市场；对于无购房资格的市民，可以考虑购买核心地段与轻轨上盖的商务公寓类产品，作为出租或者资产保值的一种渠道。

　　文/图 邓窕玲