东莞二手房业主心态急转 主动降价房源越来越多

东莞二手房议价空间悄然变大

　　东莞阳光网讯 自今年9月份以来，全国多个城市传出楼盘打折、降价等消息，包括一线城市的北京、上海、深圳，二线城市的杭州、合肥等。据了解，北京二环曾引发哄抢的豪宅如今出现“退房潮”，厦门的某别墅项目也因产品变更而对前期业主做出一定的补偿。被认为资金实力相对雄厚的大房企如碧桂园、绿城、恒大等也纷纷开始降价促销。龙头房企万科则直接在秋季例会现场，打出了“活下去”的标语，而东莞也出现了不少楼盘加入了实实在在的打折促销行列，整个楼市出现了降温的迹象。

　　在刚过去的10月份，为了解市民对东莞楼市的看法，东莞阳光网特进行了为期两周的网络问卷调查，共收到1594份有效问卷。统计调查结果显示，面对当前的市场环境，超过5成的受访者明确将会推迟购房，近5成受访者认为这波降价趋势将持续一年以上，另外超过75%的受访者认为年前东莞房价将下降5%以上。

　　如今，新房市场的降温也开始传导到了二手房市场，来自东莞中原战略研究中心针对二手房成交量大、市场关注度高的重点镇街（凤岗、塘厦、东城、南城）的二手房源做的专项抽样调研结果显示，在调研覆盖的约200个楼盘小区、800套抽样房源中，二手房业主的心态从国庆节后开始发生了较为明显的变化，约9%的房源业主调低报价，报价调低的幅度平均在5%左右，个别业主的报价调低幅度接近20%。

　　调研显示，业主调低报价的理由多种多样，如“急需资金周转”、“购买新房用钱”、“工作调动急售”、“出国急售”等等。随之而来的，是业主“降价”、“急售”、“愿承担部分税费”、“真有意向可以再谈”、“全款买家可以再优惠”、“业主自行赎楼”等等，甚至连此前出售意愿较低的业主也开始主动要求经纪人“帮忙多推一下”。

　　事实上，自今年2月份开始东莞各大银行严格落实“三价合一”政策开始，东莞二手房市场降温明显。众所周知，“三价合一”落实后，非“满五唯一”的二手房的交易税费大幅增加，间接提高了首付门槛。而二手房买家中刚需的比例较高，对首付门槛较为敏感，故很多购房者转向购置新房，导致今年的二手房市场交投萎缩明显，整体房价上涨也逐步趋向平稳。但由于过去几年房价大幅上涨，业主的房产资产大幅增值，业主预期持续趋向乐观，惜售心态严重，放盘价格持续上调。

　　随着“三价合一”政策的持续发酵，以及受东莞一手房市场的降温及打折促销传导的影响，让东莞二手房业主的心态也逐步发生了转变，如今市场上出现主动降价的房源越来越多。

　　据了解，临深片的楼盘降价尤为明显，部分房源调低价格的力度有所加大，甚至亏本转让。例如大运城邦八期（艺境）的某套约97平的三房，8月份的报价为276万元，但一直未能成交；到了9月，由于比较急卖，业主报价降至265万元，但依然未能快速售出；国庆节后，业主向经纪人表示最低可以250万元卖出，而此时的价格已跌破当时的购买价格！即便不是“满五唯一”，也不用缴纳高昂的个税了。

　　同样位于临深片区的丹缇轩小区某套92余平的三房，9月份的放盘价为165万元，由于该房源不是“满五唯一”，个税大约20万左右。为了能尽快售出，在国庆期间，业主向经纪人表示可以承担一半的个税，如果是一次性付款的客户，也还有一点点的议价空间，据悉，这个价格已回到该小区今年3月份的成交价水平。

　　不仅如此，主城区的部分房源也开始加入了降价的行列，位于南城西平东骏豪苑的某套150余平四房，业主在今年6月份的最低报价为400万元，进入下半年，随着楼市的逐步降温，业主也一次次的调低报价，但是由于价格依然偏高，在长达4个多月的时间里也没能成交。而最近西平巨无霸土地的流拍，更使得业主“待价而沽”的心态回归理性，之前有些虚高的报价被逐渐夯实，如今业主最新底价仅为325万元，比最高报价降低了18.75%，足足降了75万元，已经降至该小区今年1月份的成交价水平。

　　同样拥有成熟配套的光大景湖春天某套112余平三房，业主在9月份放盘价为196万元，由于该房源非“满五唯一”，故个税较高，所以该房也是乏人问津。进入10月，业主向经纪人表示价格下调10万至最低186万元，而且如果买家爽快，价格还可以进一步商量。此外，还可以将省内老家的房子过户出去，配合这套房源转为“满五唯一”，以降低交易成本、加快成交速度。

　　类似的案例还有很多，如凤岗的永江花园，173余平的四房，由8月份的350万直降至300万，而且包税，折算下来单价仅1.6万元/平。东城的天骄峰景，143平的三房，由8月份的450万降至420万，并且赠送车位。南城的金丰花园，73平的二房，由5月份的110万降至98万……不论是直接调低价格，还是愿意承担部分税费，抑或是赠送车位，都表明了目前二手房业主的心态已不再那么强硬，议价空间悄然变大。

　　随着年底传统购房、换房季的到来，有业内人士分析认为，预计更多的笋盘也将陆续登场。根据目前的情况估计，一些房源或将回到年初时的价格水平。预计买卖双方将积极入市，市场交投将逐渐升温。

　　因此，该业内人士预测，业主方面，随着年底来临，出于资金周转、工作调动、离开东莞、家庭搬迁、改善换房等需要，放盘量有望大幅增加，部分急于出售的房源，预计将出现较大降幅。购房者方面，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，产业和人口结构都在不断升级优化，未来的发展潜力巨大。在年底议价空间加大的情况下，很多笋盘将非常有吸引力，建议购房者遇到笋盘趁低入市，果断出手。