链家李溶冰：东莞二手房将迎来调整期 春节前后是入市时机

东莞链家房地产经纪有限公司副总经理李溶冰

　　东莞阳光网讯 今年二月以来，东莞各大银行纷纷落实“三价合一”政策，给东莞二手房市场带来巨大冲击，同时，受利率上浮以及部分银行对二手房停贷等因素影响，让东莞二手房成交量持续低迷，跌入低谷。相关研究机构数据显示，今年东莞二手房成交量整体在低位运行，第三季东莞二手网签量共9632套，环比二季度上升7.4%，同比去年同期下降两成半，比2016年同期减少约五成，是近几年以来同期的最低水平，面对低迷的市场，房产经纪机构将如何突围？部分小中介是否会面临洗牌出局的困境？下面一起看看东莞链家房地产经纪有限公司副总经理李溶冰是如何解读的。

　　谈变化：调整业务比例 优化门店布局

　　记者：“三价合一”严格实施以来，东莞二手房市场出现了哪些变化？

　　李溶冰：最大的变化是让不少买房的客户犹豫了，观望情绪变得更加浓厚，而卖房的业主普遍没有降价的意愿，这会直接导致成交的大幅下滑，也是房地产经纪机构最不希望看到的情况。

　　记者：面对这样的情况，贵公司做了哪些应对措施？

　　李溶冰：“三价合一”的落实，让非“满五唯一”的二手房的交易税费大幅增加，间接提高了购房首付门槛。因此，首先是将不受政策影响的“满五唯一”房源整理出来作为主推；其次在业务作了一些调整，去年链家的二手房业务占了总业绩的80%，今年一手房的业务占比上升到35%，二手房业务也对应调整为65%，但是一手房业绩的增加也主要是靠二手客户的引流，即是将不能接受高额税费的二手房客户、或者在二手市场没有找到合适房源的客户引到新房市场，从而确保总业绩的基本稳定。第三是优化门店布局，目前链家在东莞有68家门店，但不少门店是与满堂红合并之后，延用的是满堂红的大门店，出于成本的考虑，部分门店由于租金贵、成本高，因此结合当前市场情况，2019年预计将会主要对城区的门店进行调整，同时也计划在临深片的三个镇区新增10家门店。

　　此外，也继续做好链家一直倡导的业主端服务，如帮忙业主维护房源，打扫清洁、遇到台风天气帮业主关门窗、帮业主接孩子放学等，另外，链家的所有门店均对广大市民免费提供应急复印、应急充电、应急上网、应急电话、应急饮水等八大便民服务，正一步一步朝着成为中国房地产服务业国民品牌的愿景前进！

　　谈市场：包括开发商在内都对市场明显信心不足

　　记者：你认为房产经纪机构现在日子难过吗，还是难过的日子还在后面？

　　李溶冰：确实，现在很多房产经纪机构都会觉得难过，业内都在调侃说逢“8”就特别难过，尤其是今年在中央表态坚决遏制房价上涨的情况下，投资客和刚需购房者都观望了，东莞部分开发商的观念也已经开始发生转变，不仅新房市场开始了打折促销，土拍市场也相对冷清了许多，今年东莞出现2宗商住地流拍，其中有宗是地理位置非常优越的西平巨无霸地块，这反映出包括开发商在内都对市场明显信心不足。

　　但我觉得还是要乐观面对，链家多次在政策调控最严的时期超越竞争对手，所以现在也算是链家超越竞争对手的机会。这其实从业绩方面也能反应出来，今年前三季度，在市场普遍下滑，并在链家调走20%的高级别经纪人去拓展贝壳找房的情况下，链家的业绩仍能保持业绩稳定，一方面说明了链家越来越收到购房者的认可，另一方面，业绩能保持稳定，而对手在下滑，也是一种相对的超越。

　　记者：你认为东莞二手房行业目前处于什么样的阶段？

　　李溶冰：链家现在开始准备打造经纪行业的4.0时代。1.0的阶段就是最开始的经纪人，拿个本子登记好放盘的业主电话就能做了，当然乱象较多，这个阶段大概在九十年代初期到2003年期间；2.0阶段，就是比较规范，有成立公司，但吃差价、收高佣等乱象还是时有发生。3.0阶段，是讲究诚信，发布真实房源，对经纪人进入门槛也较高，如须满足一定的学历要求；4.0阶段不仅要求学历，还对服务品质等各方面都提了更高的要求。因此，明年开始，针对客户业主担心交易风险，链家将全面推出8大承诺，为每个家庭购房提供最可靠的保驾护航。东莞链家全面提升服务品质，做到真正的国民链家，品质为先。带领全行业进入经纪人4.0时代。

　　谈房价：二手房价松动现象或将增加 春节前后是入市时机

　　记者：近期东莞不少一手房加大了优惠力度，二手房的价格是否有变动？

　　李溶冰：从成交的情况来看，近期东莞二手房市场价格还是比较坚挺，个别比较急出手的业主会有一定幅度的调价，主要是一些比较高端楼盘，降价幅度大一些，但整体还是比较稳定，特别的刚需盘的房源。

　　记者：投资客放盘占比是否有增加？

　　李溶冰：目前还不明显，毕竟“三价合一”从2月开始严格实施至今才几个月时间，投资客还扛得住。

　　记者：对购房者而言，您认为在哪个时间点出手是比较好的时机？

　　李溶冰：春节前后或是比较好的时机，因为现在新房市场开始降价，会慢慢传导到二手市场，现在到春节期间，二手房价预计会有一定幅度的调整，估计降价幅度在5%-10%之间。

　　记者：对于未来的东莞二手房市场，你怎么看？

　　李溶冰：从全国的整个形式来看，二手房始终会成为房地产市场的主导，因为东莞在粤港澳大湾区还是占据了比较重要的位置，而且随着城市开发，土地越来越稀缺，特别是主城区，在没土地新增供应的情况下，只能进行二手交易。另外，东莞目前尚未真正进入地铁时代，未来地铁与广州、深圳接驳以后，东莞的二手房价还是会有一定幅度的提升。

　　记者：您对二手房业主有什么建议？

　　李溶冰：对于卖家而言，如果是需要尽快变现，那还是建议适当降价出售，因为我们预测二手低迷会一直持续到明年上半年，这期间政策基本不会有放松的可能；另一方面，东莞开发商在2016年拍下的一些地块，预计大部分也会在明年上市，为了回笼资金，不排除会出现一二手房价倒挂的现象，因此东莞二手房市场交易量也不会太大，明年的一手新房成交量会超过二手房。

　　记者：你觉得二手房买卖有哪些问题需要特别注意？或者最容易出纠纷的地方？

　　李溶冰：容易出纠纷的地方我认为主要是两点：首先是要特别重视房子的产权和买卖双方的征信问题，为了避免这些纠纷发生，所以链家在几年前就开始要求交易前先查档、查征信，确定买家有资格购买，卖家的房源没问题；其次是税费方面，特别是“三价合一”严格实施后，非“满五唯一”的房源个税比较高，但由于经纪人并非太专业税费的计算，难免会出现和实际有出入的情况，当然也有一些经纪机构为了让买家觉得实惠，促进成交，还故意少算一些税费的情况也时有发生。但为了避免这问题的发生，链家制定了比较严格的投诉机制，客户若遇到链家工作人员故意少算的情况，可以拨打链家全国投诉热线，链家承诺在接到投诉后24小时内处理，如果确认是链家的责任，链家会全额补偿给客户，补偿方式通常会首先从经纪人的佣金里面扣除。