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东莞二手商品房走势下跌

2019年07月12日 09:14 0人参与  0条评论

  一手住宅成交量稳中有增 市民买房更趋理性

  如果要给2019年上半年的东莞楼市做个总结,那么“稳定”肯定是贯穿始终的一个关键词。无论是从成交量,还是从供应、成交、均价来看,楼市更趋理性,呈现平稳上升的趋势。

  据了解,2019年上半年东莞新建商品住宅网签面积236.4万平方米(2.11万套),套数同比微增4%。近4个月成交量总体呈稳中有增态势,围绕在45万平方米/月上下小幅浮动。其中6月受年中冲刺业绩影响,网签约55.6万平方米(4976套),创下年内最高水平。

  一手新房成交量微涨

  今年上半年,东莞楼市新增供应量再度下跌,为近两年半时间里最低谷,但因销售面积走低的原因,6月底去化周期上涨至11.4个月。

  乐有家研究中心数据显示,与往年同期相比,东莞上半年一手住宅成交量微涨,成交约2.11万套,涨幅4.32%,二手商品房成交约1.51万套,同比环比均呈微跌。相较1、2月,虽然今年东莞楼市的3、4月成交量均有上涨,但并未有明显的“金三银四”迹象。

  据了解,自2016年10月东莞实行限购政策后,在2017年至2019年三年时间内,东莞楼市供求量保持平稳,具体表现为半年供应量稳定在200万平方米左右的水平,成交量稳定在230万平方米左右的水平,供应量略偏紧。

  从成交量来看,上半年东莞一手住宅成交量稳中有增,创下近三年同期最高水平。虽增幅不大,但反映市场呈现出成交量止跌回稳态势。

  4月为上半年供应高峰

  虽然上半年楼市历来并非供应高峰,供应量也有较明显的下跌。据乐有家研究中心监控数据显示,2019年上半年东莞一手住宅新增供应面积196万平方米,环比下跌28.73%,同比下跌12.50%。

  在新增供应与销售面积环比同时下滑的前提下,东莞库存面积也有了相应的减少。截止到2019年6月30日,东莞一手住宅库存面积为449万平方米,环比下跌8.37%。

  笔者了解到,上半年东莞供应高峰出现在1、4、6三个月份,其中4月新增供应4169套,供应面积45.9万平方米,是上半年度最高峰。2月因春节的原因,大部分开发商不会选择此时入市,故进入新增供应低谷。

  另外,值得关注的问题是,虽然6月底东莞一手住宅库存面积为上半年度最低,但因近6个月销售面积较少,而导致去化周期为11.4个月,达到上半年度顶峰。

  据统计,上半年东莞一手住宅成交21071套,环比下跌16.19%,同比微涨4.32%;成交均价19371元/平方米,环比上涨7.59%,同比上涨13.99%。

  东莞一手住宅套均总价两年半时间里上涨了39万,涨幅比较明显的时期出现在2018年下半年,环比涨幅达12.95%,随后放缓。而到了今年上半年一手住宅套均总价为220万,环比微涨0.92%,同比上涨了27万。

  政策利好滨海片区楼市升温明显

  上半年,受到滨海湾新区规划利好影响,滨海片区楼市表现明显升温,在其他大部分区域楼市表现平淡的时候,东莞滨海片区如虎门、沙田、厚街等镇街楼市表现亮眼。

  但是,不得不关注的是,虽然滨海片区楼市表现引人注目,但在整体上,片区成交方面,城区片区成为2019年上半年度最大赢家。

  据了解,上半年城区片区成交量4778套,同比上涨11.61%,成交均价为20556元/平方米,同比上涨13.18%;成交量第二名为滨海片区的4120套,同比大涨70.18%,成交均价20602元/平方米,同比上涨8.58%;第三名的东南临深片区成交量3704套,同比涨幅全市最高为76.72%,成交均价23463元/平方米,同比上涨19.91%。

  滨海片区成交有如此涨势,主要来源于政策上的支持。滨海湾新区规划的出台,粤港澳大湾区大学选址滨海湾新区的初步确定,均为滨海片区带来购房利好。

  二手商品房走势下跌

  自2018年上半年东莞二手商品房(含非住宅)成交量跌破2万套后,跌势便延续至今。乐有家研究中心数据显示,2019年上半年东莞二手商品房成交量仅15055套,环比下跌11.74%,同比下跌13.23%。

  成交均价与成交量相反,持续上扬至16146元/平方米,环比上涨2.72%,同比上涨4.29%。与新房相比,二手商品房套均总价少了71万,仍具有较明显的价格优势。

  笔者了解到,自今年3月开始,东莞二手商品房交易税费中的个人所得税实施二选一方案:差额20%或者全额2%缴纳。若选择全额2%缴纳,可以省下一大笔税费。这也导致上半年东莞二手商品房成交量从3月开始大涨,二季度每月成交均在3300套左右,较为稳定。

  成交价格方面,也从3月开始持续上涨,最终停在6月的16776元/平方米,与1月相比上涨了7.61%,同比上涨了11.83%。

  其中,以往二手商品房成交最高的成交片区,如今被东南临深片区“抢走”了冠军宝座。据乐有家研究中心数据显示,2019年上半年东南临深片区二手商品房成交4775套,同比下跌0.79%,成交均价20097元/平方米,同比上涨6.54%,同时临深也是全市二手商品房成交价格最高的片区。城区片区成交4527套,同比下跌14%,成交均价16944元/平方米,同比上涨1.21%。

  100万至200万成交总价房源走俏

  据乐有家研究中心数据显示,上半年东莞二手商品房成交面积中占主流的依然是90-120平方米的房源,占比41.18%。但60-90平方米的房源成交占比相对去年同期有显著提高,大约涨幅为14.54%。

  其中,60-90平方米中小户型房源的成交占比提高也带来了户型选择的变化,并且二房成交占比26.38%,相较2018年上半年提高了6.45个百分点。

  成交总价占比中,最走俏的依然是100万至200万的房源,比例超过六成高达62.05%。成交总价百万以内的房源,主要集中在东部产业园片区,占比达27.72%,其次为滨海片区22.77%,第三位松山湖片区的21.90%。

  乐有家研究中心数据显示,2019年上半年购买东莞二手商品房的客户群体主要还是集中在80后,占比达56.68%,其次为90后23.79%。值得注意的是,00后也开始加入买房大军,占比有0.20%。另外,上半年东莞二手商品房成交客户中,已婚的比例占到81.16%,同比上涨1.05个百分点。

  大户型房源愈加受租客欢迎

  上半年租赁市场成交量也未有太大变化,整体与2018年同期持平,租房均价上涨4.1%至27.66元/平方米。

  来自东莞乐有家各门店的数据显示,上半年东莞租赁成交量虽环比有上涨,但仍不及2018年上半年成交势头。2019年上半年全市租赁成交量环比上涨43.7%,同比微跌5.2%。与2017年上半年相比,如今东莞租赁成交火热度有了显著提高,成交量上涨了62.1%。租金方面,2019年上半年创下新高,约为27.65元/平方米,环比上涨4.1%,同比上涨2.3%。

  其中,在经历了传统3月旺季后,租房量和租金缓慢下跌。乐有家研究中心数据显示,今年上半年东莞租房成交量最低谷为2月,租金最低谷为1月。年后随着毕业生及工作族的到来,东莞租金自2月涨至27.88元/平方米后,就没有低于27元/平方米。

  与去年同期相比,90-120平方米面积的房源租赁成交比例有所升高,从29.48%涨至31.33%,说明大户型房源愈加受到租客欢迎。主流租赁房源面积依然是60-90平方米,占到34.61%,同比上涨3.07个百分点。

  租客对大户型的喜爱也体现在了户型成交占比上。乐有家研究中心数据显示,2019年上半年东莞选择租赁三房的租客占到44.16%,与其他户型占比相比,具有绝对优势。随着选择租赁大面积大户型的租客增加,租房总价也有所提高。乐有家研究中心数据显示,2019年上半年租房成交总价主要集中在2000-3000元,占比为38.02%,其次为1500-2000元区间,占比为26.12%,第三位1000-1500元,占比21.69%。

  按照惯例,下半年将是楼市供应与成交高峰期,让我们拭目以待东莞楼市交出的最终成绩单。

  文/图 陈泽煌

来源:羊城晚报    编辑:付勇辉关键词:楼市;东莞;成交量;上半年;二手房
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