香树丽舍:建不建围墙 谁说了算?()
日期:2014-12-27 08:52
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<p align="center">12月4日,二期开发商万科,准备在二期红线内建围墙,一期业主阻挠</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;阳光房产网讯</strong> 南城香树丽舍项目由亿兆地产打造,因二期地块转让给万科开发,引发矛盾不断。先是一期业主要求大社区,统一物业服务,铲除一二期之间的围墙,引发现场暴力冲突。而今,二期项目金悦香树即将交楼,业主们要求建立围墙,保障小区安全,否则拒绝收楼。</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;一二期分属不同开发商 </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;香树丽舍一期在2010年开盘销售,2012年5月左右交楼入住,由亿兆地产打造。2012年11月,万科支付地价款1&nbsp;.73亿元,取得香树丽舍二期地块的合作权益,拥有该项目51%的权益,二期占地面积4&nbsp;.4万平方米,容积率2&nbsp;.5。而后万科在二期项目地块上打造了金悦香树项目,并于2013年9月开盘销售,首批业主将于2014年12月25日入住。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;一期香树丽舍的维权业主表示,当初在购房时,亿兆地产宣传资料及销售人员介绍中,均表示,项目占地面积是9万平米,一二期同属一个大社区,社区配套可共享。而后发生了土地转让的事情,一二期是否属于一个社区的问题变的扑朔迷离,因此一期业主多次维权,要求统一大社区,同时由同一物业管理公司管理。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;双方开发商及政府相关部门多次协调,表示将会统一物业管理,但并未落实。
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<p align="center">一期业主砸墙</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;一期业主砸围墙&nbsp;二期业主:不建围墙不收楼 </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;时间到了2014年11月,统一小区、统一物管的问题仍没有落实。横在一期和二期之间的矮墙成为一期业主的发泄对象,11月30日,十多位激动的一期业主砸穿矮墙表示抗议。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;12月3日,东莞万科公司开始让钩机挖沟渠,计划在旧围墙旁加建一堵更厚的围墙;12月4日,愤怒的一期业主现场阻止工人加建,并把旧围墙再砸开一个宽宽的口。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;12月21日,二期金悦香树业主打出横幅要求“安全的小区”,并表示,不建围墙就不收楼。
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<p align="center">一期业主的维权标语</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;住建局:一二期单独立项 </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;2014年5月26日,东莞市住房和城乡建设局对《阳光问政平台》的投诉网网友回复称,经查,工程名称为“香树丽舍”的《总平面布置图》上共1、2、3、4、5、6、7、8栋及地下室,其《建设工程规划许可证》登记的建设项目名称均为“香树丽舍1、2、3、4、5、6、7、8栋”,建设单位为“东莞市莞香苑建造有限公司”,根据提交的《国有土地使用权证》上登记的土地使用权人为“东莞市莞香苑建造有限公司”。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;另项目名称为“香树丽舍(二期)”的《技术总平面图》上共9号至25号及地下室,已收到的《建设工程规划许可证》上登记的建设项目名称为“香树丽舍9、10号商业、住宅楼及11号住宅楼”,建设单位为“广东东莞市福民贸易有限公司”,其提交的《国有土地使用权证》上登记的土地使用权人为“广东东莞市福民贸易有限公司”。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;香树丽舍(1-8栋)已于2012年7月全部取得竣工验收备案证书,由东莞市品悦物业服务有限公司负责物业管理。香树丽舍(9-15栋)由东莞市福民贸易有限公司开发建设,目前,该项目的前期物业服务由东莞市万科物业服务有限公司提供。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;据了解,东莞市莞香苑建造有限公司由东莞亿兆控股;东莞市品悦物业管理有限公司属于东莞亿兆公司下属公司,广东东莞市福民贸易有限公司由东莞万科与亿兆联合组建,东莞万科公司控股。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;东莞市住房和城乡建设局相关人员表示,两个小区国土证是分开的,并且是单独立项,总图都是分开的,应该算是两个独立的项目。“从国土、发改、规划手续来看,两个小区都是独立项目,只是二期报建时只是延续了一期的名称和编号而已。”该人员表示。
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<p align="center">二期业主不依不饶,要求“安全的小区”</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;住建局:围墙建还是不建&nbsp;应由两个小区的业主协商 </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;同时,东莞市住房和城乡建设局回复称,关于香树丽舍(1-8栋)业主日前要求铲除(1-8栋)和(9-15栋)中间的围墙,并要求统一由一个物业服务公司管理的诉求,根据东莞市福民贸易有限公司和东莞市万科物业服务有限公司的建议,在香树丽舍(1-8栋)全体业主按照《物业管理条例》及东莞市政府有关物业管理规定选聘和解聘物业服务企业的条件,履行相关程序的情况下,万科物业同意接管香树丽舍(9-15栋)的物业管理。万科物业也明确表示这将导致香树丽舍(1-8栋)与香树丽舍(9-15栋)执行同一物业服务收费标准。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;有关围墙是否应拆除,业主可在小区统一物业公司管理后再向物业公司提出需求。
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<p align="center">一二期之前,并排建起两堵围墙</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;律师说法1:一二两期是算一个小区&nbsp;还是两个小区? </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;广东润广律师事务所主任律师李锡国表示,虽然建设部门相关人士认为两个小区国土证分开、单独立项、总图能分开,但据此就认为是二个独立项目值得商榷。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;判断是否属于一个小区关键是看项目所在两块土地在规划部门当时申报,且经规划局批准的项目规划总平面图是如何规划进行判断,通过案例提供的信息原本项目是一个整体,只是后期增加投资人进行开发建设,可以判断,项目用地本来是有统一的项目规划总平面图。在项目规划总平面图规划下,分期进行开发不应该是独立的项目小区,应该属于一个大社区下的分期开发,并不能以每期的单独报建就认定是二个独立的社区。
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<p align="center">一期业主砸墙</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;律师说法2:围墙是否该建? </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;广东润广律师事务所主任律师李锡国表示,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;如果香树丽舍一期确实符合上述条款所述情形的,出卖人违反约定的,应当承担违约责任,买受人有权追究出卖人的违约责任。至于业主要求大社区的诉求,根据上述对项目规划总平面图分析,在项目二块土地均属于在项目规划总平面图规划的前提下的,则业主的诉求是合理的。</p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;至于二期开发商建设围墙是否符合规划,应以项目规划总平面图为准。即使有规划部门的批准,也可以深究规划批准部门的批准是否违反已经批准的项目总规划图,要进行了解查清后再确定业主的诉求最终是否合理。如规划上没有规划的,可以主张拆除违章建筑;如果有批准,但是否违反项目总体规划,如有违反规划的可以要求依法撤销。
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<p align="center">大叔大妈“上阵”</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;律师说法3:万科该如何接管? </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;广东润广律师事务所主任律师李锡国表示,虽然一二期属于一个大社区,但物业管理是可以由不同的物业服务公司承接。一期项目的物业管理根据当时项目开发企业选聘的物业管理企业是东莞市品悦物业服务有限公司负责物业管理,并不是万科物业,所以万科物业并没有义务接管一期项目。至于一期业主是否要更换物业服务企业,如何更换,需要按双方签订的物业服务合同约定处理,如果需要重新选聘物业服务企业的,须按约定解聘现有物业服务企业后按照相关规定及流程办理新的选聘。召开一期业主大会决定解聘和重新选聘万科物业管理。
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<p align="center">12月4日,一期业主阻止建围墙</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;律师说法4:二期业主“安全的小区”的诉求是否合理? </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;广东润广律师事务所主任律师李锡国表示,业主的诉求是否合理关键还要看当时开发企业的销售宣传是如何,是否在规划上开发企业有误导或宣传与实际不符合的,如果有可以主张违约责任,但仅以一二期是否以围墙分割作为不收楼理由不充分。是否有围墙不直接成为影响安全的根本因素,导致判定成为不安全小区。</p>
<p><strong>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;律师说法5:房地产后期项目转让是否需要收集前期业主意见? </strong></p>
<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;广东润广律师事务所主任律师李锡国表示,就目前房地产转让项目过程中是否需要咨询业主意见,暂没有明确的法律、法规条文进行明确规定,但如转让行为导致前期业主利益受损的,前期业主可根据买卖合同等相关约定追究开发商的违约责任。</p></div>
来源:阳光房产网 编辑:樊忠进
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