东莞楼市置业路线转移 下一个热点区域在哪

　  今年以来，由于东莞房价上涨过快，东莞减缓了商住地的入市。1-9月，东莞仅有凤岗一宗商住地成功挂牌出让，随后经历了长达7个月的“商住地荒”。9月5日，东城一宗商住地成功出让，楼面价高达16219元/㎡，刷新了东莞城区楼面价记录。据东莞市公共资源交易网公布的信息显示，10月份东莞将会有6宗商住地集中上市，掀起一波推地小高潮。毫无疑问的是，作为一个房地产新兴市场，东莞楼市价值被众多一线品牌开发商长期看好，此次推地也必将引起开发商的激烈争夺。

（置业路线图）

　  回顾东莞房价的变迁史，其实就是一部置业地区的迁徙史。随着近几年东莞房价的水涨船高，东莞购房者的置业路线也有迹可循，快速上涨的房价让购房者置业范围更广，价格洼地渐渐被填平。最开始东莞各板块间价格不大，因深圳人外溢至临深片区，临深兴起；此时，东莞人刚需、刚改需求购房较局限于城区、其所生活的镇区，较少发生外溢情况。随着价格再度上涨，东莞人置业开始分散，进入有价格优势的地区，造就了后来的滨海、松湖、城区、水乡等东莞大部地区楼市火热。

　  如今东莞价格洼地逐渐被填平，地价一再刷新纪录，东莞人的“上车盘”在哪里？（注：“上车盘”源自香港，首次置业的性价比高楼盘）今年以来，受东莞产业六大片区的分区影响，以及从莞深高速开通等利好因素的叠加，东莞房地产市场的目光逐渐转向了东部片区。

　  六大产业分区和从莞深高速开通 东部片区崛起

　  1月12日，连接广州、惠州、东莞、深圳的珠三角重要交通大动脉从莞深高速东莞段正式开通。从莞深高速的开通对东部片区有着标志性的意义，多镇宣告结束了辖区内无高速路的历史。3月31日，东莞市园区统筹片区联动协调发展工作推进会举行，确定将全市划分为六大片区和14个重点发展先行区，吸引了业内外人士的广泛关注。有分析认为，这是对东莞发展影响深远的重大决策。六大产业分区的主要目的在于增强园区和片区中心协同发展功能，缩小地区发展差距。

　  东部片区的地理概念囊括企石、常平、桥头、石排、横沥五镇，对于东部片区而言，六大产业分区和从莞深高速开通都是极大的利好。以企石镇为例，六大产业分区后，企石镇的东部产业园企石园区将是全市14个重点发展先行区之一，未来将由松山湖生态园区统筹开发，争取早日形成示范带头作用，带动周边地区发展。从莞深高速通车后，不仅宣告企石镇结束了辖区无高速路的历史，更重要的是企石从此被纳入了珠三角交通一体化的辐射范围。对于未来承受广深莞惠的产业辐射，融入粤港澳大湾区、参与粤港澳大湾区的产业分工有重大的作用。

　  20家倍增企业助力企石崛起

　  经济层面上，在东莞强镇林立的经济格局中，企石镇逐渐找到了“弯道超车”的捷径。上半年，企石镇20家倍增试点企业实现生产总值21.9亿元，同比猛增47%。实际利用外资761万美元，与上年同期对比猛增144.69%。同时，还有两家超10亿元的投资项目健达智能家居和莎米特箱包项目落地开工。近年来，企石以“建设东莞东部生态新兴工业城镇”为发展目标，以“宜居宜商”为发展定位，主动融入东部产业园片区，积极对接松山湖生态园统筹开发东部产业园企石园区，推动企石跨入又好又快的科学发展轨道。

　  交通价值彰显 企石未来发展可期

　  占据了东部片区地理中心的企石镇，其位于广州、惠州、东莞、深圳四市经济黄金走廊，地理位置优越。从莞深高速开通后，与东部快线、省道S120、东江大道、江南大道、东平大道、环镇路、湖滨路、湖泉路和正在规划建设的东莞地铁3号线、环莞快速、东平东江大桥、龙江东江大桥构成了“五横五纵”成熟交通网络，为企石进一步扩大开放、加强与镇外特别是与广州深圳的交流合作提供了有利的交通条件。交通价值彰显，企石未来发展可期。

　  价值被低估 企石有望成为下一个置业热点区域

　  过去几年，东部片区楼市由于供货量较少，表现较为平淡，即便是去年东莞楼市大火爆的时候，东部片区楼市成交也一直“不温不火”。事实上，东部片区经济发展与房价呈现不匹配的现状，东部片区经济指标处于东莞中上游，但房价却排名倒数几位。瑞峰瑞城搜根据东莞各镇街的GDP、常住人口、人均存款、规模以上企业数、住宅均价等指标得出一个房价匹配指数。东部片区五镇的房价匹配指数均较小，表示其属于房地产价值洼地。其中，企石镇的房价匹配指数为-5.75，价值被低估。

　  近年来，受城市经济快速发展，交通配套设施不断完善的利好因素的影响，企石镇楼市价值也不断被得到认可，各大品牌开发商纷纷抢先进驻。究其原因，作为东莞东部传统重镇的企石投资居住价值重新被发现，是从价值被低估到价值回归的过程。

　  这其中，企石镇规划中的居住区即将成为关注热点。企石西南部的高速路口片区，规划中大片商住地及商服用地，即将打造为东部的纯居住区；加上毗邻东部快速企石出口和从莞深高速口，地理位置优势明显，片区楼市发展潜力大，未来有望迎来新一轮的发展。目前碧桂园已有项目进驻东部快速口板块，碧桂园风华东方为待售状态，产品包括约98-115㎡精装三至四房洋房、约143㎡美墅。据了解，碧桂园风华东方一路之隔大体量商住地今年有可能推出，某品牌开发商也已积极接洽中。