2018年存货不足100套！东莞城区即将无墅可售？

　　二胎政策放开 东莞住房进入品质改善时代

　　据东莞中原战略研究中心监测的数据显示，2017年东莞全市刚需占比下滑至59%，刚性需求减少，改善需求扩张至41%，创历年新高。二胎政策全面放开，一家四口家庭增多，家庭结构的改变催生了很多换房需求，再加上近两年东莞房价出现快速上涨，业主手上物业增值，具备换房实力。同时，东莞本地人一向追求舒适住房的观念根深蒂固，前几年市场由于改善产品数量有限，优质户型更是稀缺，导致改善需求不断积累，现在开发商逐步加大改善产品比重，市场改善需求进入明显释放期。

　　城区置业者进入换房临界点

　　根据东莞中原战略研究中心监控的数据显示，2008-2012年期间东莞四大城区（南城、东城、莞城和万江）每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年，也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点，这5年期间大概成交了7.5万套，未来换房的需求大。

　　东莞新中产阶层对城区别墅情有独钟

　　改革开放以来，东莞从一个落后的农耕城市发展成一个现代化工业化的城市，父辈一代的东莞人大多跟着港商台商有样学样地办起了企业。80后的东莞本地人大多接受过高等教育、海外留学，他们博学多才、继承家业，扎根本土，已经成为社会的主力人群。同时东莞近几年产业转型产生的财富新贵以及新兴产业发展增加的中产财富阶层，这都反映东莞的新中产正在崛起。

　　随着东莞的发展提速，他们的财富积累也在不断增加，他们与东莞城市共生长，身上流淌着务实、创新、拼搏的实干家精神。他们事业与生活的重心在城市，城市别墅对于他们有绝对的吸引力，因为不想远离社交圈子，且对生活配套、地段要求较高，所以选择城市中心，因为要享受低密生活，拥有私密性，且对居住品质有更高要求，因而他们对别墅物业更加青睐。

　　然而，城区别墅供应荒，18年城区别墅一席难求！

　　（供应持续紧张，库存急速收缩，别墅资产效应呈现）

　　近几年城区的别墅供应一直处于极度的供不应求状态，且供应量还在逐年走低。2017年，东莞城区供应仅3万多平，近3年最低，成交量受限签影响，显得更低，无墅可售迹象明显！

　　（一手库存紧张，二手弥足珍贵）

　　东莞城区一手在售别墅项目屈指可数，仅有嘉宏锦园、帝景中央、鼎峰源著及君荟庭4个项目，库存墅源加起来不足100套，可供选择的少之又少。二手别墅显得弥足珍贵。

　　（在售别墅库存别墅面积大，总价高，门槛高）

　　价格方面，城区在售的别墅依然以200-250平以及500平以上传统大别墅为主，总价区间在700-1500万不等，首付6—7成，约420-900万，均价约30000-40000元/㎡。

　　2018年伊始，东莞城区无墅可售？

　　（土地供应持续降低，面粉越来越贵）住宅用地供应创历史新低！

　　2017年，东莞公开出让商住地仅17宗，合计占地64万平，建面143万平。

　　住宅用地供应从2015年的502万平，到2016年大幅跌至177万平，再到2017年的只有143万平，逐年递减，2017年土地供应更是创10年来历史新低。

　　土地资源是有限的，站位粤港澳大湾区核心，东莞土地供应也将更多地向产业倾斜，住宅用地供应只会日趋减少，稀缺性愈发明显。

　　因为发展向好，因为供应日趋紧张，东莞土地受到众多品牌房企青睐，即便限价，仍然有14宗创下镇街地王记录，推动楼价全面迈向3万+时代。

　　（物以稀为贵，禁墅令出台，别墅更高增值）别墅市场一墅难求！

　　中国城市化进程提速，城市建设用地屡陷困局，逼迫政府出手“封杀”严重占用本就日渐稀少的城市土地资源的别墅。2003年，国家颁发首道“禁墅令”；2012年，再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。

　　“禁墅令”出台至今，造成别墅供应量骤然减少，东莞也不想例外。据东莞中原研究部数据显示，2017年东莞别墅整体供应不到67万平，与2016年114万平相比，同比大幅下降41% ，创近3年新低。展望后市，一手别墅也将慢慢成为不可再生资源，将现一墅难求。

　　2018年东莞别墅供应集中在大岭山、厚街等镇区，城区别墅潜在供应剧减

　　有专家分析认为，楼面地价不断创新高，面粉越来越贵，容积率也将越来越高，未来住宅基本都会是高层洋房或者综合体，尤其是在寸土寸金的城区，别墅资产配置效应彰显。

　　未来城区的发展，土地指标必定向外来人口导入倾斜，城区单块供地规模逐渐收缩，供地指标出现限低等限制，东莞城区无墅供应预计将以18年为起点。

　　东莞别墅市场正式进入“小时代”

　　从前，世人对别墅的印象是大而豪。随着城市发展迈向新高度，物质生活越来越饱满丰富，越来越多的家庭有条件开始追求富有精神内涵、彰显实力的舒居场所，大别墅因而生存空间广阔。

　　但，在土地供应稀缺的大背景下，加上东莞房价高涨，“低总价”和“高性价比”的小别墅，备受东莞广大投资客和改善客的青睐，逐渐成为市场新宠儿。数据显示，从2015年至2017年，100-150平小别墅成交占比从1%直逼26%，且在2017年，小别墅成交比重为所有面积段中最高，传统大别墅的供应和成交逐年下滑。

　　小别墅之所以越来越受市场欢迎，除了政策及高楼价制约，更多的是因为拓展有度，单品溢价能力高，在性价比方面体现明显。

　　前面已经提到，东莞新中产阶层是东莞城市别墅的主力客户群体，他们在解决换房需求的同时，更多的会将购置房产作为家庭资产配置的主要手段，并深入考虑保值升值的内在肌理。资源型土地开发殆尽，别墅的设计、实用性将会成为其中强劲的竞争点。

　　目前来看，总价和面积控制得当，赠送面积较多，有设计感，性价比高的别墅产品更受市场欢迎。面积较小、转手税费低，也是投资者考虑最多的理由。小别墅越来越受欢迎，同时也反应了人们对于居住理念已经进入一个新的认识，不再停留在传统的追求大而豪的时代，更多的是关注到居住体验、细节打造、文化圈层等。

　　2017东莞年度房企别墅成交排行，金地地产表现突出

　　从2017年东莞房企别墅成交排名可以看到，东莞别墅开发及销售呈现出比较明显的品牌巨头效应，其中，金地地产以全年成交23.71亿的成绩一举夺魁，按数据估算2017年东莞每四套别墅就有一套来自金地制造。另外港资企业和记黄埔以及碧桂园也分别以21.42亿、16.84亿紧追其后！在改善换房的品质时代，品牌开发已经成为购买别墅的重要考量指标。

　　据了解，东莞城区2018年的潜在别墅供应新项目为数不多，仅剩皇马郦宫及金地风华。皇马郦宫入市时间待定，主要以300㎡大别墅供应为主。金地风华作为城区首个新东方主义产品，打造143㎡奢雅别墅，预计1月27日开放样板房。