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以房换墅 城区新中产阶层置业新趋势

2018年02月07日 12:55 0人参与 0条评论 >

  岁月变迁,时代发展。2017年,东莞晋升为新一线城市,随着粤港澳大湾区的落地,东莞的城市发展也将迈入到更高的台阶。伴随着城市的蓬勃发展,新中产阶层也渐渐崛起,他们意气风发,风华正茂,对于居住的需求,从刚需型慢慢步入改善型,这也意味着品质改善时代的到来,住房消费升级成为大势所趋。

  以房换墅——城区新中产阶层置业新趋势

  一、换房新时代来临

  十九大指出,中高端消费成为我国经济新的增长点。中国进入新消费时代,住房的改善需求也进入消费升级。中国住房告别短缺,意味着房地产将由过去规模数量的扩张向品质升级的转变。租赁并举的住房制度将迎来中国房地产的二次改革,市场需求已发生转变,市场进入换房需求的周期。具体的原因何在?

  1、人口红利退去,刚性需求减少

  婴儿潮相当于人口红利,关于我国婴儿潮普及:

  中国出现过三次婴儿潮,第一次婴儿潮发生在建国后不久的1950年,第二次婴儿潮发生在1962-1965年,第三次婴儿潮发生在1982-1990年,1990年后中国人口出生率快速下降。过去20年中国房地产开发浪潮和房地产市场的繁荣发展,受益于城镇化和人口红利。

  第三波婴儿潮出生的人群目前已达到28-36岁的年龄,陆续成家立业。换言之,随着最后一次婴儿潮人群的老去,未来人口红利也会逐渐退去,刚需置业需求也会逐渐减弱,房地产市场也将会由规模数量向品质改善转变,人们对房子的追求不仅仅只是满足单纯的居住功能,更是追求品质和居住的改善。大品牌、高品质、实用性强的豪宅,将会成为目前人们的置业首选。

  以房换墅——城区新中产阶层置业新趋势

  2、物业资产价值上涨,具备换房实力

  近年来,东莞房价持续上涨, 前期购房者手上物业资产价值攀升,具备换房的能力,这一类人,恰好也是房地产大热红利的受益者。他们是具备长远投资眼光的人,有能力去享受更好的居住品质,目前市场上处于这个阶段的人数量庞大,据数据显示,2008-2012年期间东莞四大城区每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年,也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点,在这5年期间成交量约为7.5万套,这7.5万批人在未来几年已经步入换房时期,因此,未来城区对于换房的需求是十分庞大的。

  3、城区新中产阶层崛起,品质改善时代已到来

  2018年正是改革开放的40年,中国也从改革开放之前的贫穷落后国家发展成一个中等收入的国家。40年来,中国的中产阶级数量从0变为2.3亿,新中产的崛起,也带来全新的消费升级。这种阶级是社会的新贵,他们有文化有内涵,对于房子,他们除了追求本身的居住功能之外,更注重其蕴含的人文底蕴和精神价值。带有人文色彩,能够给予他们精神寄托的居住场所,更受他们青睐。

  4、二胎开放,家庭结构改变产生置业需求

  二胎政策全面放开,一家四口家庭增多,家庭结构的改变催生了很多换房需求。同时,由于前几年市场由于改善产品数量有限,优质户型更是稀缺,导致改善需求不断积累,换房需求已经迫在眉睫。

  以房换墅——城区新中产阶层置业新趋势

  二、以房换房新纪元

  2017年东莞全市刚需占比下滑至59%,刚性需求减少,改善需求扩张至41%,创历年新高。那么,为何要采取“以房换房”的形式?

  1、换房成本的提升

  “以房换房”的趋势,跟目前东莞房价有最直接的联系。在东莞城区,想要买一套改善型的大四房平层,总价约为400-500万/套,首付基本6成,置业门槛非常高,随着以后房价持续走高,未来买房的成本只会越来越高,想要不卖房进行换房是十分困难的。因此采用“以房换房”,将刚需房卖掉替换为改善房。能够直接地降低换房的门槛。

  2、跑赢通胀,资产价值最大化

  房地产投资的铁律,房子买回来之后最多5年要出售,才能使房子得到最大的投资回报率,超过5年,资产就会逐渐成曲线下滑,不利于资产的增值。因此,“以房换房”成为精明的投资者最常见的置业手段,也是中产进阶的首选,可以使资产价值达到最大化。

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来源:东莞阳光网 编辑:付勇辉
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