东莞中原举办2018年上半年楼市总结暨下半年展望媒体交流会

　　伴随着近年来东莞房地产的跌宕起伏，中原地产每年主办的楼市总结暨后市展望媒体交流会，成为了行业内备受关注的权威盛事。

　　逝者如斯夫，弹指一挥间已踏入2018年下半年，在楼市政策频出的“严时期”，行业人几许风雨，购房者举棋不定。只有深思明道，笃行致远，方能创新机。7月17日下午，东莞中原举办了“2018年东莞楼市上半年楼市总结暨下半年展望媒体交流会”，东莞中原二级市场副总经理兼事业四部总经理万文华先生、战略发展中心总经理车德锐先生以及来自东莞近二十家主要媒体代表共同深入交流，共话时局。

　　坚持房住不炒，楼市持续高位运行

　　首先，由东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生对2018上半年东莞房地产作简单而深入的总结，从宏观、土地、二级市场、三级市场等维度系统剖析，东莞楼市在宏观经济放缓、调控升级加码、楼市城市分化明显、开发商资金链逐步趋紧、政府“断续式”推地、市场供不应求的大环境下，上半年商品住宅成交同比仍量价齐升，网签价格走势维稳，但实际个盘销售率下降明显。库存量持续相对低位，市场表现分化：

　　1. 区域分化：受楼市政策、客户渠道等影响较为明显，东部片区、城区、东南临深片区住宅成交突出，水乡片区成交较弱；住宅成交均价普遍上涨，临深片区出现滞涨。。

　　2. 产品分化：洋房依旧为成交主力，但值得关注的是投资需求集中释放，公寓供不应求加剧，尤以中小公寓为投资趋势；写字楼量价齐升，成交创历年次新高；而商铺投资热度减退较明显，成交量创近三年新低。

　　3. 客户分化：来访量同比下降明显，本地置业客户仍占主导，深圳客比例有所回升；置业年轻化趋势加大，但同时高首付成为新常态，导致客户观望情绪依旧浓重。

　　4. 房企争夺：上半年万碧之争态势虽放缓，但多家百强房企分割市场剧烈，市场集中度持续高位运行。

　　5. 潜在分析：下半年住宅潜在供应约297万平，同比去年大降48%，区域分化较明显，城区、水乡、东南临深等片区供应有望放量，但城区及周边、泛松山湖等板块持续供不应求，。

　　6. 三级市场：受“三价合一”、利率上浮等影响，二手房交易降温， 抑制改善性需求。

　　展望后市，调控持续，市场预期趋稳

　　1. 政策：“六限一紧”持续从严，房地产行业和市场秩序整治力度加大。

　　2. 土地：土地市场下半年有望供地开闸，预期土地市场热度不减。

　　3. 成交：供应紧、高首付、高成本、稳预期、结佣慢造成整体市场一二手成交持续萎缩。

　　4. 价格：粤港澳大湾区规划预期下，各级市场预期乐观，房价整体稳中有升，并且区域分化、项目分化。

　　5. 产品：公寓供应放量，由于不受政策调控限制，下半年公寓市场预计供需两旺。

　　6. 房企：下半年众多品牌房企角逐，加上本土房企的项目入市，市场集中度预计下降。

　　7. 资金：限购、限签、银行放款慢等使得开发商资金链快速趋紧，导致购房门槛大幅提高，全款和高首付买房成常态。

　　8. 风险：随着新政出台近一年半时间，众多项目到交楼阶段但还没有签订网签合同，纠纷预计增多。

　　业内研讨碰撞，积极创新思考

　　接着，由东莞中原二级市场副总经理兼事业四部总经理万文华先生、战略发展中心总经理车德锐先生回应媒体嘉宾的现场提问。

　　1. 相比以前的深圳客户，目前的深圳客户群体有什么新的特征？

　　回答提炼：更青睐于中小户型公寓投资/深圳企业进驻，刺激员工住房需求，导致自住需求逐步加大。

　　2. 关于“商改住”对商业走势的影响？

　　回答提炼：商业供应持续高位放量，或引起商业成交两极分化明显/通过商墅等新型产品类型促进去化。

　　3. 小区商铺的投资价值？

　　回答提炼：需考虑银行等机构的放贷影响/需重点关注商铺定位，将直接影响业态组合、商家进驻、出租率、租金、盈利、客户消费聚集度等/考虑商铺市场竞争或竞合，尤其关注街铺、购物中心等布局。

　　4. 在外来房企冲击下，本土开发商的发展趋势？

　　回答提炼：或关注产业、工业等拍地，降低资金运作压力/或依靠本土资源优势，率先布局城市更新、文旅地产等领域/或开拓外地市场，寻求更广阔的机会。

　　5. 受“六限一紧”从严，拍地自持比例上涨等影响，市场真实房价从何考究？房价走势如何？

　　回答提炼：选择市占率较高的企业如东莞中原的研究数据作为基础，结合专业从业人员的实时监测，综合评判/根据东莞中原战略研究中心数据监测预判，房价整体稳中有升，并且区域分化、项目分化；利好支持强的区域及中低价的区域价格稳中有升，资金链趋紧的发展商，项目价格或有所松动。

　　深思明道，笃行致远，争创新机

　　在本次交流会中，东莞中原领导层与出席媒体进行了深入的交流，东莞中原作为业内标杆企业，在市场判断方面，向来快速、准确，主动应变时势。我们发现，中国的经济进入了新时代，房地产也进入了全新的周期，在这宏观政策、经济环境之下，我们面临着前所未有的机遇和挑战。虽然我们处在“严时期”，房企之争也在持续深化，多重因素的影响也在不断蔓延，但东莞这座城市，拥有着非常好的产业经济的基础，在粤港澳大湾区的背景下，其重要角色日益凸显！东莞中原依旧会以“明道·致远“的眼光和行动，在专业、客户服务上不断升级，为开发商提供专业，更具价值的服务，为东莞房地产的建设谋局布略，迎接未来的共赢。