2017年东莞楼市关键词 哪个与你相关

　　新年伊始，这几天，朋友圈被各种“年度”账单、盘点、总结刷屏了。刚刚过去的一年，东莞楼市十分热闹。“调控”两个字，贯穿去年。限购+限价+限售+限贷+限商，东莞楼市进入“五限时代”，被称为“史上最严”。从现在往回看，去年楼市新政对市场影响并不小。时至今日，东莞楼市已发生不少变化。调控政策、土地竞拍、商住公寓、房贷收紧、二手房、深圳客、大湾区……这些年度楼市关键词，你都了解吗？盘点2017年，看看楼市中有没有与你相关的故事。

　　/ 关键词1 / 限购升级

　　东莞楼市全面进入“五限”时代

　　限购，无疑是东莞楼市今年的第一关键词。

　　在推行限购后，东莞楼市的供需以及市场结构都出现明显变化，最明显的是深圳客退潮。

　　2016年10月6日，东莞首次祭出“限购”新政。去年3月份以来，东莞调控政策陆续加码。

　　3月12日，东莞出台“限价升级”政策：新房首次备案价不得高于当地镇街前3个月当地同类住房均价水平的20%；调低备案价的间隔时限由2个月缩短至20天；调高的由原规定的2个月延长至90天。

　　4月10日，东莞“限购升级”不仅限购还限售：非本市户籍购买第1套需1年社保或个税；第2套需2年社保或个税；新购住房（含新建商品房和二手房），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

　　至此，东莞楼市全面进入“四限”时代。更为严厉的是，为了打击楼市短炒的现象，新规对于新房和二手房的卖房的时点进行了规定。有置业顾问给购房者算过一笔账，“如果购买一手房，从购买到交楼取证大约需要3年时间，再加上不动产证满2年，购买一手房从购买到转让大约需要5年时间。”

　　东莞市住建局房管科科长袁少英表示，2017年以来，东莞楼市调控政策继续从严，东莞楼市回归理性，购房者是最大的受益者。东莞去年成交数据便是一个很好的说明：去年东莞共成交约5万套住宅，同比成交量明显下降，同比成交均价企稳。

　　/ 关键词2 / 商业公寓

　　限商政策出台 商住公寓或成绝版

　　如果问2017年东莞楼市最热门产品是什么，相信大多数人的答案都是商业公寓。因为不限购不限贷，它成为了2017年东莞楼市的“宠儿”。商业公寓的市场升温，也导致这一本来游走在政策边缘的产品，成为被政策限制的对象。

　　自2015年下半年以来，随着出让土地中的商业面积占比增大，公寓的新增供需量便随之放量。由于住宅市场限购限贷，一部分失去在东莞购买住宅资格的购房者，自然被分流到“不限购不限贷”商住公寓市场中。

　　2017年，成了商住公寓项目入市的高峰期。在主城区就有碧桂园Park Royal、碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天MODO、卓越中寰等多个全新项目有商业公寓产品供应。

　　商业公寓的大热，让这类型的产品出现供需两旺的情况。根据优房超·瑞城搜的统计，去年，东莞住宅公寓仅成交了751套，成交均价12501元/平方米；商业公寓成交18672套，成交均价16123元/平方米。商住公寓成交套数，在东莞各类物业总成交套数的占比约20.2%。

　　去年10月，东莞给“高烧”的商住公寓市场打了一针退烧药。东莞发布了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》，要求新建商业、办公类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计等，正式叫停“商改住”。东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，政府出台新政，抑制“商改住”乱象，有利于东莞房地产行业健康稳定发展。

　　/ 关键词3 / 土地出让

　　拍地新招频出 土地市场降温

　　去年上半年，东莞土地交易市场十分平静。在经过大半年的商住地“断粮”之后，东莞下半年迎来了土地集中供应期，其中不乏热点区域商住地块。

　　为了防止地价过高，东莞从去年下半年开始，不断地出台系列拍地新招：除了年初的“限地价+竞配建”外，“摇号”“熔断”拍地新方式也在下半年的地块竞拍中出现，土地出让限价、竞配建、竞自持、“熔断”等方式轮番上阵。

　　去年10月，东莞出让15宗地块，合计占地78万平方米，其中8宗商住地，合计占地29万平方米，最终成交14宗，合计76万平方米，创下自2016年以来单月高位。

　　当月出让的8宗商住地中，一宗采取限价+“熔断”的方式出让，7宗采取限价+竞自持的方式，最终，一宗地块“熔断”，6宗地块达到最高限价自持15%—80%的比例成交，仅一宗地块低于最高限价成交。11月，东莞公开出让两宗地块，合计占地6万平方米，均为商住用地，两宗地块分别位于麻涌及常平，分别被招商及平安斩获。

　　据统计，去年成交的16宗商品住宅用地，仅一宗被本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，外来房企拿地比例高达94%。

　　“熔断”限制了土地的出让，而在“自持”方面，东莞自持年限至少是通过办理房屋权属登记后5年，开发商拿地6—7年后自持部分才能入市，未来一手楼的供应将受限。东莞中原地产研究中心认为，新的竞拍方式无疑对房企的运营能力提出了更高的要求，将促使房企以合理价格竞得土地，有利于稳定房地产市场。