商住地供应创新低 东莞房企试水产融布局

　　在严控环境下，本来开发量已达到瓶颈的东莞，2017年土地供应再创低位；东莞出让商住地中，仅一宗被东莞本地房企斩获，其余均被外来房企夺得。另外，在国家支持特色小镇方针下，东莞房企抢滩产融，“产业新城”“特色小镇”遍地开花。其次，三旧改造进入新常态，旧改用地将加速入市。

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　　商住地供应创新低

　　2017年，在全国房地产调控持续收紧基调下，东莞去年出让商住地全部采取“限价+竞配建/竞自持/熔断”等方式出让，10月亦出台政策严禁“商改住”，在严控环境下，本来开发量已达到瓶颈的东莞，去年土地供应再创低位

　　2017年工业用地供需量均超200万平，占比高达59%，而商住地供需首次跌落100万平方米，占比仅23%。虽然今年东莞公开出让土地规模创下低位，但其成交金额仅比前年小幅下滑，仍达到212亿元，仅略低于前年。今年商住地出让金达179亿，仍为土地出让金主要构成部分，占比达到85% 。

　　与往年一样，去年东莞商住地供应亦集中在下半年，上半年1月出让1宗商住地，而后供地断档7个月后，9月而后，出让19宗商住地（含3宗人才配套地块）。去年政府公开出让商住地仅17宗（不含人才配套地块），合计占地64万平，建面143万平，创历史新低.

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　　外来房企拿地比例高

　　在去年粤港澳大湾区发展上升至中央层面下，湾区9市纷纷迎得百强房企的重兵布局，而东莞作为湾区的核心一员，受到房企持续看好，华润、招商、旭辉首进东莞斩获地块，去年东莞出让商住地中，仅一宗被东莞本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，且多宗地块触达最高限价，以高比例自持成交，但随着年底一手楼市场成交难以回温，加之政府限价等多种措施下，年底房企拿地开始趋于谨慎，越来越多地块未触及最高限价而成交；同时，从前年土地热潮下诞生的多宗地王现状来看，多数难得善终。

　　在近2年东莞土地火速升温，百强房企纷纷进驻东莞下，本地房企在莞公开拿地愈加艰难，外来房企拿地比例持续快速走高，年内成交的16宗商品住宅用地，仅一宗被本地房企斩获，其余均被外来房企夺得，外来房企拿地比例高达94%。

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　　房企试水产融布局

　　在国家支持特色小镇方针下，东莞作为传统工业城市，特色小镇成产融布局重点；同时，在土地市场僧多肉少下，房企在莞拿地困难、试水新业务模式，房企借道产融布局；产融成房企多元化业务发展的一种探索，东莞亦受到房企纷纷抢滩，特色小镇项目遍地开花。据了解，华润置地布局道教科技文旅特色小镇项目，碧桂园的厚街运动小镇项目，保利地产挂影洲综合体项目，星河地产黄江互联网小镇项目，碧桂园地产的黄江科技小镇项目，黄江天安数码城“国际创新生态城”项目，客天下·东莞国际旅游度假区，招商蛇口的滨海新区合作开发。

　　近年来，在住宅用地供应紧张下，许多房企将目标放在商业地上，将商业地开发商业公寓入市，在近2-3年东莞楼市火热下，投资性需求大幅释放，加之商务公寓不限购不限贷，前年多宗商业地被品牌房企斩获开发商务公寓产品，去年政府打击投机投资行为，商业用地供应迅速萎缩，同时，政府发文去年3月21日后出让的商业地严禁“商改住”，品牌房企迅速“退避”，商业地成交降温。另外，东莞土地开发面临瓶颈，政府从政策完善、审批简化、部门人员专业化提升等多个方面着手，加速三旧用地的入市。

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　　开发商拿地趋于谨慎

　　房地产严控基调延续，限价、竞自持、竞配建等多种方式仍为政府供地方式，同时，在鼓励租赁市场发展下，租赁用地出让持续成为热点；土地市场预计持续降温，开发商拿地趋向谨慎和理性；三旧改造进入新常态，旧改用地加速入市；品牌房企联合拿地成常态，加上并购合作开发等形式拿项目，品牌格局愈发集中明显。

　　东莞作为湾区“明星”城市，品牌房企持续进驻，房企竞争愈加激烈；高地价时代，开发商探索多元化业务，产城融合、特色小镇布局的趋势加剧，东莞作为传统工业城市，将成布局重点，房企以产城融合规划布局三旧改造；严禁“商改住”，房企谨慎拿取商业指标高企地块。

　　近两年土地实际供应量远低于计划量，土地遭积压，同时，从东莞中期计划供应量来看，未来几年政府计划供应量均超200万平方米，明年预计土地供应将放量。

　　（文/图 邓窕玲）