临深片区楼市现状如何？住宅库存压力不小

临深片区住宅库存压力不小

　　距离2017年4月10日东莞市发布《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，已有一年时间，临深片区楼市现状如何？

　　近日，记者走访临深片区房地产市场了解到，目前临深片区多数镇区库存积压不少。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2018年3月31日，除清溪外，塘厦、凤岗、樟木头、黄江新建商品住宅库存消化周期皆超过18个月，其中塘厦甚至超过了40个月。

　　现象：多个镇区商品房库存增加

　　“4·10”限购新政施行已有一年时间，现今临深片区楼市状况如何？近日，记者走访临深片区房地产市场了解到，目前临深片区多数镇区库存积压严重，处于供过于求状态。

　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2018年3月31日，塘厦新建商品住宅库存40.64万平方米，按照过去12个月的消化速度计算，消化周期高达47.26个月；消化周期第二长的是凤岗，新建商品住宅库存22.82万平方米，需消化30.03个月；第三为樟木头，新建商品住宅库存21.24万平方米，消化周期为19.49个月；第四为黄江，新建商品住宅库存35.05万平方米，消化周期为18.95个月。只有清溪库存不多、消化周期较短，其新建商品住宅库存9.16万平方米，消化周期仅为6.23个月。

　　行内人士表示，除了清溪外，临深片区多个镇区新建商品住宅库存消化周期均超过18个月，主要是因为房价和限购下，客户入市门槛高，项目去化缓慢。而清溪新建商品住宅供应较少，且各个项目房价也相对较低，因此，去化较快。

　　个案：大面积别墅产品消化压力大

　　临深片区各大在售楼盘中，中信·红树山新建商品住宅库存较多。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2018年3月31日，中信·红树新建商品住宅库存9.88万平方米，位列临深片区楼盘住宅库存（面积）前列。

　　记者查询东莞市房产管理局公众信息网了解到，截至2018年4月17日，中信·红树山1号住宅楼可售184套，2号住宅楼可售163套，3号住宅楼可售156套，4号住宅楼可售159套，5号住宅楼可售147套，6号住宅楼可售75套，7号住宅楼可售55套，8号住宅楼可售38套，9号住宅楼可售24套，合计库存可谓不少。

　　中信·红树山相关人士告诉记者，目前网签数据稍微有些滞后，实际上，中信·红树山库存并不多。据悉，目前中信·红树山主推85-100平方米三房，非毛坯发售，售价23000-25000元/平方米。

　　蓝山锦湾的库存量不算多，但消化压力却不小。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2018年3月31日，蓝山锦湾新建商品住宅库存为1.21万平方米，但如果按照过去一年的别墅销售速度，消化压力不小。蓝山锦湾销售人员告诉记者，项目剩下的主要是一些别墅产品，包括350-390平方米联排别墅、390-420平方米双拼别墅及500平方米独栋别墅，均为毛坯现房，均价38000元/平方米左右。

　　合富研究院高级分析师李兴旺表示，蓝山锦湾消化压力较大，是因为剩下的都是一些较大面积的别墅。大别墅受政策影响很大，限购限贷确实对其造成了实质性的影响。而且，这些年不像以前那样，总价2000万元左右的产品都能出货，目前东莞别墅市场中，大别墅相当难消化。

　　分析：限购政策，不少深圳客失去购房资格

　　“2017年之前，临深片区的房子，大部分都是卖给了深圳客，许多楼盘一开盘就被哄抢一空。”一名业内人士回忆，拉动临深片区楼盘成交最有效的办法就是二三级联动，由深圳二手中介将客户直接带到现场买房。但是自从“4·10”限购新政发布后，二三级联动这一“法宝”就失效了。

　　东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，“4·10”限购新政规定“非东莞本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在该市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房”，使得很多深圳客失去了在东莞购买新建商品住房的资格。深圳客退潮，依赖深圳客支撑的临深片区开始压力重重，出货难度加大，纷纷转向挖掘本地客源，但由于部分楼盘价格难以被本地客接受，成交持续遇冷。

　　优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲表示，如今银行房贷收紧，利率上浮，对一些深圳客的“伤害”也很深。

　　趋势：短期库存消化难，长期发展看好

　　“4·10”限购新政出台后，深圳客在临深片区大幅退潮。合富数据显示，临深片区以东（含大朗、常平、黄江、樟木头、塘厦、清溪、凤岗），2016年深圳客占比80%，2017年深圳客占比仅为20%。

　　车德锐表示，2018年，现有的楼市调控政策不会放松，银行房贷政策将继续收紧，在这种形势下，短期内临深片区新建商品住宅库存积压或将加重。

　　虽然在短期内，库存难以下降，不过长远看，不少业内人士仍对临深楼市看好。一业内人士表示，随着粤港澳大湾区和广深科技创新走廊的建设稳步推进，以及东莞地铁1号线、深圳地铁10号线东延线等轨道交通或规划或开工，临深片区将继续迎来利好，莞深一体化继续加深，会有更多的科技创新企业和优秀人才来到临深片区，从长期来看，临深片区楼市整体向好。