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心态转变是回归理性的关键

2018年06月08日 07:54 0人参与 0条评论 >

  今年以来,受到楼市调控和银根收紧政策影响,楼市成交冷淡,其中开发商和购房者的心态转变更是市场和房价回归理性的关键。从“快周转”到“慢周转”的变化 ,投资投机需求到刚性自住需求的转变,都影响着东莞楼市。

  今年以来,开发商为了应对后市,主动进入“慢周转”,降低新开工量和供应量。根据合富大数据显示,2018年前5月,东莞住宅新开工面积仅约138万平方米(剔除人才公寓),创下历史新低。按照历史上成交最好的月份推算,新品只够消化一个多月;按照东莞本土需求(剔除深圳客)能力,新品只够消化不到3个月。开发商借着新增供应量减少来支撑着高房价,同时也想避开市场低迷时期,希望能够等到市场好转后新品上市,获得更高的溢价。但实际上作用并不大,库存量仍然在影响着市场,以过去6个月的消化速度来计算,目前的住宅库存量仍然可以卖11个月,松山湖、塘厦等区域的消化周期更是达到40个月以上。

  此外,人们还容易忽视二手住宅市场的库存。由于2016年东莞楼市吸引了大量的投资客入市,这批住宅陆续在今年交楼。并且由于不少产品是当年高杠杆买下作为投资的住宅,在交楼后就会迅速进入流通市场,等待转手。在二手房“三价合一”政策的影响下,这些次新房没有“满五唯一”优势,只能在价格上进行让利。据了解,目前临深片区不少二手住宅叫价回归理性,普遍下滑10%左右 ,随着楼市调控政策的继续深入,这种现象仍将持续且扩大。

  这也意味着除了一手房源外,东莞还有大量的二手房源可以购买,市场存量并不少。而且二手房由于开发较早,所处的位置甚至较一手房源更有优势。目前,二手房由于爱到“三价合一”政策影响,价格回归理性,对于部分条件合适的人来说,是更好的选择。

  另外,由于往年一手住宅新增供应大,东莞人更习惯于购买一手房,对于5年以上甚至更旧的二手房源并不看好,而随着房价的上涨,中心片区新房的减少,这种观念在逐渐改变,向一线大城市靠拢。不受“三价合一”影响的“满五唯一”二手房也成为新的选择。这也意味着购房者实际可以选择的空间仍然比较大。

  而表现在市场上的,是一手房市场人气仍然不足。挤压掉投资客的泡沫,以刚需和改善需求为主的东莞住房市场需要供应和价格上的平衡,开发商和购房者心态的改变才是市场进入低迷期的关键。

  不过,目前市场上仍然有两种不合理的心态,一种是投资投机心态,等待楼市调控政策转向,房价继续上涨,甚至暴涨;而另一种则是等待房价下降,大“跳水”甚至“腰斩”,抄底买房。在笔者看来,随着东莞城市的发展和轨道交通建设的完善,城市配套逐渐支撑起东莞的房价,未来房价平稳发展才是最正常的走向,不会大跌大落,但是叫价过高区域仍然会出现理性回归。对于刚需购房者而言,更多的应该是考虑自己的钱包和实际需要买房,而并非根据房价上涨或下跌的影响来考虑是否入市。

  (蒋幸端)


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来源:广州日报 编辑:付勇辉
来源:广州日报
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