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5月东莞楼盘人气淡 成交仍在低位徘徊

2018年06月08日 07:54 0人参与 0条评论 >

  5月楼市成交仍然低迷。

  传统楼市旺季“红5月”成交量环比4月上升,但仍然难逃低迷命运。受到楼市调控政策持续收紧,限价升级、房贷利率继续上浮影响,东莞5月楼市人气不足,开盘销售率下降。

  在限价限签影响下,房价持续保持平稳,业内人士表示,楼市调控持续影响,房企压力大,为回笼资金促销活动增加,房价有望继续松动。

  房贷利率继续上浮

  房贷利率上浮已经成为常态,东莞首套房贷利率普遍上浮至20%以上,购房成本继续增加。

  据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,东莞大多数商业银行首套房贷利率上浮20%及以上(即5.88%),二套房贷利率以上浮25%~30%为主,其中广发、华夏及光大二套房贷利率上浮至40%,华润、中信等六家银行停贷。

  另外全市基本所有商业银行均执行“三价合一”政策,东莞房贷政策持续收紧,购房成本不断递增。

  与此同时,东莞限价政策升级,进一步抑制投资投机需求抬头。5月9日起,东莞新建商品住房销售价格一经备案不得上调,取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定;同时,新建商品住房项目首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度调整为不高于前6个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的10%(含)。

  成交:仍在低位徘徊

  但随着年中的临近,开发商也不得不开启年中冲刺,以完成年中的销售任务。5月是传统楼市旺季,也是最好的推货节点之一。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩,市场供应有所上升,多个楼盘集中在5月中下旬推新品扎推入市。

  成交方面,受品牌项目新增供应增多刺激,购房者入市意愿增强,5月全市住宅成交46.06万平方米,环比上升24.80%。

  不过,记者对比历年东莞“红5月”成交情况发现,今年5月住宅成交套数仍然属于较低水平,仅高于2014年和2017年同期。根据合富大数据显示,今年5月东莞一手住宅成交4149套,仅是最高峰时2015年5月的一半。

  从区域来看,东莞中原战略研究中心介绍,东部及松山湖片区成交持续放量,再次成为5月的成交热点,成交占比49%。

  在价格方面,受限价限签等政策制约,房价走势连续多月持平,扣除掉豪宅产品因素,适合刚需购房者的普通住宅成交均价约为16769元/平方米,从套均总价面积计算,购买一套普通住宅首付三成约需50万元。

  东莞中原战略研究中心数据显示,5月东莞洋房套均总价小幅下降至182万元,刚需(70~120平方米) 洋房套均总价为166万元,环比4月持平。从东莞各镇街洋房套均总价看,5月松山湖以435万元/套的总价位列全市首位,洋房套均总价过200万元的镇街达 12个,150万~200万元的镇街有11个,环比4月减少2个。

  市场:别墅出货困难

  东莞楼市成交低迷,与楼盘现场人气不高有很大的关系。虽然进入5月份,不少楼盘举行各种促销活动,但是与往年相比,吸引人气的能力依然不足。

  据东莞中原CCES监控的来访数据显示,5月东莞楼市来访量没见明显升温,与往年相比,当前楼市人气依然不足。这也影响了楼盘的开盘销售率,5月东莞楼市开盘量环比小幅增加,但销售率持续下降。

  据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,从销售率看,大部分住宅项目开盘销售率偏低。东莞中原战略研究中心分析认为, 一是项目以自然推货居多,前期认筹量少;二是开发商对市场预期较高,定价居高不下;三是限购限贷限售等政策持续制约需求释放。

  刚需是目前楼市的主角,在市场成交低迷的情况下,支撑着楼市成交的更是刚需洋房产品,5月东莞洋房成交占比达96%,七成半为刚需洋房。

  据东莞中原战略研究中心监测显示,5月洋房成交3996套,成交比重持续保持在96%左右;此外,在住宅多限政策调控下,别墅出货艰难,成交比重长居低位,比限购限贷前缩水超过一半。

  具体到产品类型来看,5月东莞全市洋房新增供应41.37万平方米,环比小幅回升,其中单盘供应量均比较大,八成项目新增供应过百套,排列前三的金地、 碧桂园和星河项目单盘供应均超300套。

  此外,多限政策影响严重,144平方米以上产品销售艰难,为快速回笼资金,5月开发商主推144平方米以下产品,占全市洋房的比重高达99.4%。

  5月刚需主导地位依然强劲,占全市比重维持在75%左右,限贷政策调控持续显效,144平方米以上产品成交持续低位。

  后市: 房价或继续松动

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月底东莞洋房、别墅和公寓存量分别为392.26万平方米、112.39万平方米、74.15万平方米,消化周期分别为9个月、32个月、9个月。限购、限贷等多限政策坚持不放松,洋房和别墅的库存消化周期处于历史高位水平。

  此外,限签限价政策的升级,加上银行利率持续上浮,将对购房者入市造成冲击,影响市场成交;同时也会导致大部分成交难以签约,加上目前银行放款缓慢,开发商资金回笼困难,尤其是追求高周转的品牌开发商,在资金链承压下,将优先让利争夺市场上有限的全款客户,其次是高首付客户,再次是正常按揭客户,房价预期松动。另外,在“三价合一”影响下,二手房市场量缩价跌,传导至一手楼市场,影响一手定价,也将推动一手楼价松动。

  文/记者蒋幸端 图/记者石忠情


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来源:广州日报 编辑:付勇辉
来源:广州日报
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