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东莞品牌房企提前冲刺年中业绩 成交量升价稳

2018年06月11日 07:59 0人参与 0条评论 >

  (图文无关)

  上月,东莞开发商推货积极,各类住宅供应量有所增多。随着供应放量,各类住宅成交量呈现较大幅度上升,不过网签价格走势仍是整体平稳。数据显示,五月东莞全市住宅成交46.06万平方米,环比上升24.80%,同比上升45.35%。产品方面,上个月开发商主推144方以下产品,占全市洋房的比重高达99.4%。

  供应:品牌房企提前冲刺年中业绩

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上个月,金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩,集中在5月中下旬扎推入市,市场供应有所上升。在区域表现方面,近年城区土地供应大幅缩水及缺乏全新项目的上市,城区住宅供应明显乏力。5月滨海片区及松山湖片区成供应主力,供应合计21.01万平方米,总占比全市48%。受到松湖及东部片区的供应持续走高,价格相较城区及临深片区低,东部及松湖片区成为市场的成交热点区域。

  业内人士分析称,5月东莞全市整体开盘量环比前一个月小幅增加,主要由于诸多开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩。从产品类型看,开发商明显加大商业性质公寓的推货力度,如v1公馆、碧桂园首座和万科金域广场单盘推货量均有几百套。不过,从销售率看,大部分住宅项目开盘销售率偏低,究其原因是项目以顺推居多,前期认筹量少,加上开发商对市场预期较高,定价高于购房者心理预期。

  户型:144平方米以下洋房供应占九成多

  受品牌项目新增供应增多刺激,购房者入市意愿增强。数据显示,5月东莞全市住宅成交46.06万平方米,环比上升24.80%,同比上升45.35%。其中,麻涌成交5.44万平方米排名全市首位,主要由于光大山湖城及金地前海山单盘分别集中签约225套、176套;东坑成交4.14万平方米紧随其后,全市过半镇区成交超万平方米。

  5月东莞洋房成交3996套,成交比重持续保持在96%左右。在成交户型方面,据东莞中原战略研究中心监测数据显示,限贷政策调控持续显效,144方以上产品成交持续低位,为快速回笼资金,5月开发商主推144方以下产品,占全市洋房的比重高达99.4%。上个月,刚需主导地位依然强劲,占全市比重维持在75%左右,首改(120~144)户型成交比例稳定在20%。

  别墅方面,5月供需环比小幅回升,但在政策调控下,别墅出货较难,成交比重长居低位,比限购限贷前缩水超过一半。从个盘看,大部分项目成交仅有寥寥几套,无项目成交量超过10套。个别房企急于回笼资金,以价换量效果明显。

  此外,5月东莞全市公寓供需大涨。业内人士分析原因认为,一方面东莞住宅调控力度大,投资需求涌入商业市场,商业性质公寓持续走热。另一方面,部分公寓项目推出低首付策略,吸引大批投资客等。

  房价:网签价格走势整体平稳

  受限价限签制约,网签价格走势整体平稳。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2018年5月东莞全市商品住宅成交均价为16953元/平方米,连续3个月持平;普通住宅均价为16769元/平方米,环比基本持平。

  “5月东莞洋房套均总价小幅下降至182万元。”东莞中原战略研究中心负责人解释称,主要受万科四季松湖大量低价打包签约拉低,5月刚需(70~120平方米)洋房套均总价为166万元,环比前一个月持平,若按首付三成计算则首期款约50万元,刚需购房门槛较高。

  从东莞各镇街洋房套均总价看,5月松山湖以435万元/套的总价位列全市首位。洋房套均总价过200万元的镇街达12个,150万元~200万元的镇街有11个,环比上一个月减少2个。

  库存:

  松山湖和塘厦

  消化周期超40个月

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止2018年5月31日,东莞住宅库存套数40534套,库存面积为508.58 万平方米,环比下降0.23%,同比上升30.68%。按照过年一年消化速度计算,5月底住宅库存消化周期仍处于高位,为11个月,库存消化压力较大。其中,松山湖和塘厦消化周期超40个月,主要房价标杆和限购下,客户入市门槛高,项目去化缓慢。另外,临深片区普遍处于严重供过于求状态,除了清溪外,去化周期均超12个月。

  对此,业内人士分析认为,限购、限贷、限签等多限政策坚持不放松,洋房和别墅的库存消化周期处于高位水平。由于政策环境利好商业市场,商业公寓市场交投活跃,又因东莞公寓市场以商业公寓主导,5月东莞公寓库存消化周期继续下探。

  后市:

  开发商促销力度

  有望加大

  半年业绩期到来,房企推售力度将再次加大,新旧项目将持续入市。东莞中原战略研究中心负责人表示,6月份也有不少项目入市,主要集中在松山湖及东南临深片区。“资金压力下项目促销力度有望持续加大,在限价限签政策下,将优先让利吸纳全款客户。”业内人士表示,6月市场将迎来一波土地供应潮,加之房企年中推货促销力度加大,市场成交有望被刺激。记者 段亚雄


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来源:信息时报 编辑:付勇辉
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