上半年东莞楼控政策频出 下半年楼控或将从严

　　上半年，自两会定调房地产调控政策不变，“房住不炒”将长期坚持后，近二十个城市陆续加码楼市调控政策，限购、限售范围不断扩大、力度不断加强。东莞也不例外，限购政策不断升级：“三价合一”政策，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为；积分入市政策，为楼市注入新的购房群体，利好楼市发展；公积金新政出台；公积金新政出台，贷款额度上升，合理满足市场刚需及抑制投资需求双并重；东莞限价进一步升级；房价备案新政，利于进一步稳控房价。对于2018年下半年楼市宏观调控的情况，预计仍会有更多的城市跟进或加码限购、限售政策，尤其属国家级的热点规划区域，楼市出台调控政策的可能性将更大。

　　政策一

　　多家银行实施“三价合一”

　　新政内容：今年2月份起，东莞的银行开始推行“三价合一”政策，禁止阴阳合同。“三价合一”政策是指二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格必须保持一致，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

　　影响：二手房“阴阳合同”被禁，规范贷款市场，二手房税费大幅增加及首付提高，二手购房成本上升，部分购房需求外溢到一手市场；“满五唯一”（免收增值税及个人所得税）房源将成为二手热点。目前，“三价合一”已实行多月，对东莞二手房的网签影响已经出现，二手市场总体呈现低迷态势。据了解，受三价合一影响，二手楼市在放盘量、成交量、成交价格呈整体下降趋势，其中放盘量降幅约为40%，5月放盘同比减少约550个；成交降幅约为35%，租盘成交同比减少约400个；成交价格降幅较小，部分地区成交价略有上涨，整体持平。另外，“三价合一”后，业主的心态也出现明显转变，从市场火热期的“反价”，变成了“返价”，报价返回至理性价格，二手房挂牌价下调的房源增多。

　　政策二

　　取消积分入户

　　新政内容：2月2日上午，东莞市委常委会会议审议通过《东莞市推动非户籍人口在城市落户实施方案》，取消积分入户，实施参加城镇社会保险满5年且办理居住证满5年为入户条件的居住社保入户。据了解，“十三五”期间，东莞全市努力实现50万左右非户籍人口在东莞市落户，户籍人口城镇化率提高到92%以上，户籍人口城镇化率和常住人口城镇化率差距缩小2个百分点以上。

　　影响：东莞取消积分入户政策，一定程度上加快城镇化及教育、医疗等配套设施发展，同时“抢占”人才越来越成为各大城市的重大动作，东莞作为“国际制造名城”，对高素质人才仍有较大需求缺口，未来东莞仍将继续为更多人才外溢及安居乐业“大开方便之门”，带动东莞新兴产业进一步发展。同时，东莞取消积分入户政策，进一步放宽人才落户，推动八类重点群体入户，一定程度上加快城镇化，同时为楼市注入新的购房群体，利好楼市发展。

　　政策三

　　公积金有变

　　新政内容：4月28日，东莞市住房公积金管理委员会办公室发布公告，5月1日起东莞个人住房公积金贷款政策有变。新政包括缴存住房公积金的港澳台同胞，符合贷款条件的，可申请住房公积金贷款。购买首套自住房，最高贷款额度为120万元。购买第二套自住房，最高贷款额度为80万元。本市缴存职工购买第二套自住房，最低首付款比例为40%。

　　影响：公积金新政的出台，将进一步规范东莞房地产市场，取消了原来对于最高贷款额度的单、双职工区分，将最高贷款额度直接落实到购买首套或二套的住房，进一步满足首套刚需及支持改善需求。供收比上限上调，进一步满足职工贷款购房所需。本次二套房首付统一为四成，不再区分本地及非本地，便于进一步抑制本地投资需求。所以，公积金新政在“房住不炒”的基调下支持公积金贷款自住需求，贷款额度上升，一定程度上利好部分刚需及改善需求释放，合理满足市场刚需及抑制投资需求双并重。

　　政策四

　　房价备案

　　新政内容：5月8日，东莞市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合发出《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，对原限价政策作出进一步调整升级，包括调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、强化房价备案“新地新措施”等方面。新政策将于5月9日起正式实施。具体而言，新建商品房首次备案价不得高于当地镇街前6个月销售均价的10%；新建商品住房销售价格一经备案不得上调，但可以下调备案价；高于17000元/㎡不予以网签。

　　影响：此次新政出台主要预防粤港澳大湾区规划出台引发的投机投资需求爆发以引起的楼价地价上涨；其次，此次新政减少备案价上调幅度，利于进一步稳控房价，同时，项目备案后不能再次上调，一定程度上影响开发商首次备案将偏高，但为加快资金回笼，开发商将加大让利促销力度吸引客户入市；由于传达房价长期维稳的信号，房价上涨升值的噱头不再，新政对成交量有小幅影响，客户下手将更加理性。受制于调控政策，无论是网签或备案定价均难以通过主管部门审批，因此部分项目放缓了工程进度，造成前期供应相对较少。

　　后市：楼市调控或将从严

　　2018年上半年，自两会定调房地产调控政策不变，“房住不炒”将长期坚持后，近二十个城市陆续加码楼市调控政策，限购、限售范围不断扩大、力度不断加强。目前全国已有50余城实施限购政策，60余城实施限售政策。而在今年中国经济下行面临很大压力的情况下，房地产作为稳定经济的重要工具，政府绝不会让房地产出现任何大的波动，维护房地产市场的稳定对于今年宏观经济至关重要。对于2018年下半年楼市宏观调控的情况，预计仍会有更多的城市跟进或加码限购、限售，尤其属国家级的热点规划区域，楼市出台调控政策的可能性将更大。

　　《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台在即，未来随着港珠澳大桥、广深港高铁和莲塘新口岸陆续开通，各湾区城市间交通运输连接将加强，更多的政策利好，将为房地产业带来持续发展动力。而今年以来，深圳、东莞、佛山均出台了调控政策，与此前雄安、海南的利好政策出台之后抑制“炒房”的措施相似，大湾区楼市也存在调控升级的可能性。现除肇庆市无限制外，其余8市皆已采取了不同程度上的房地产调控措施。（文/图 邓窕玲）