7月东莞楼市供需低迷 房价保持平稳走势

　　和夏日的炎热相比，东莞楼市在7月的表现有点“凉快”。根据合富研究院的分析报告显示，7月东莞一手住宅供应面积和签约面积都出现不同程度的下滑，预计今年下半年供需会持续低迷。在有限的供应下，东莞一手住宅库存面积和去库存速度均创下年内新低，房价则保持平稳走势。

　　一手住宅签约面积下降

　　7月的东莞楼市保持调整态势，开发商推货积极性不高，一手住宅供应面积仅为26.2万平方米，环比上月下降约五成，同比去年下滑41%。一手住宅签约面积为38.5万平方米，环比下滑16%，同比减少1%。

　　从今年1—7月的数据来看，东莞一手住宅新增供应仅233.7万平方米，同比减少7%，创出新低。业内人士认为，在调控政策之下，开发商推货积极性低是导致供应低迷的重要因素。从网签面积来看，1至7月东莞约265万平方米，同比减少2%

　　合富研究院分析认为，今年下半年东莞一手住宅的供需或将持续低迷。去年下半年，东莞一手住宅供应量月均为7200套，“以目前的数据进行预测，今年下半年供应量将较去年大幅萎缩。供应不足加上政策限制，预计下半年签约量将萎缩。”该研究院分析认为。

　　从价格来看，7月东莞一手住宅签约均价为16974元/平方米，同比微涨2%，依然保持平稳。

　　在政策调控、蓄客不足等因素影响下，开发商放缓上市步伐，7月供求都创新低。从库存面积来看，截至7月底东莞一手住宅库存面积约488万平方米，环比6月微减2%。按照过去2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，东莞住宅去库存时间分别为10.6个月、11.3个月和12.7个月。

　　业内人士认为，目前东莞库存总量及去库存时间均创年内最低，总体呈小幅持续减小趋势，当前整体库存压力不大。从商住地的供应来看，7月东莞的商住地成交出现“断档”，并无成交，但有7宗商住地块挂牌，预计8月的土拍市场会十分热闹。

　　区域成交分化减少

　　7月东莞住宅成交以低房价区域为主。根据合富研究院提供的数据，7月签约量前十区域中，一半区域的均价在1.5万元/平方米以内，最高均价为1.83万元/平方米。

　　从成交套数来看，区域均衡度较高。相比过往几个月，7月东莞前十区域80%的成交集中在150—200套，成交最高的区域仅290套，占比9%。

　　受供应不足影响，市区无一街道成交上榜。今年年中，东莞主城区供应下滑趋势最明显，从4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套；滨海片区供应量波动较大，7月创年内新低（春节除外）；东北和临深片区总体保持供应增长态势；莞北片区供应量整体稳定；水乡片区供应底部回升；松湖片区供应冲高后回落。

　　从成交产品来看，洋房网签均价呈现小幅回落态势；别墅均价近两个月上升明显；商业公寓价格持续稳步上扬；车位价格波动最小；写字楼价格近2个月小幅回升；商铺围绕1.8万元/平方米上下波动。

　　沙田潜在供应量居首

　　合富大数据显示，2018年7月东莞整体开工172.7万平方米，环比增加较多。其中住宅开工量约127.4万平方米，环比前一个月大幅增加135%，与去年同期对比增加近三成，7月住宅开工量是2017年以来最高的月份。

　　今年前7个月，东莞住宅开工313万平方米，月均开工量约45万平方米，7月开工量大幅上升，拉高了全年月均开工量。假若按照目前月均水平，全年预计住宅开工量约为536.4万平方米，是自2010年以来开工最少年，未来供不应求的局面将愈发严重。

　　截至2018年7月，东莞市一手住宅潜在供应量811.1万平方米，与6月对比潜在供应量环比有一成的增加。其中，7月东莞洋房潜在供应量690.3万平方米，环比上涨11%，别墅潜在供应量114.5万平方米，环比增加17%。

　　“本月新开工大幅增加是导致潜在供应量增加的直接原因，其中表现为多个项目大批量开工，如碧海云天、松湖碧桂园天鉆及艺境湾花园。”各区域潜在供应中，本月沙田镇跃升至第一位，约80.5万平方米，碧海云天本月新增近35万平方米，对整体影响较大，其次是塘厦镇，约76.3万平方米，环比6月有2个点的下降，整体走势较平稳，排名第三的是虎门镇，约56.3万平方米，虎门镇有新盘开工（汇景湖畔华庭）加大潜在体量，环比有34%的增加。

　　据悉，截至2018年7月各开发商潜在供应（别墅、洋房、公寓、办公）体量最多的为碧桂园，约94.2万平方米，环比增加15%；其次是万科，约为80.1万平方米，环比增加14%；佳兆业受个盘影响，本月跃升至前十，约29.4万平方米潜在供应量。