东莞商住地出让多有配建等要求 开发商拿地趋于理性

　　在东莞临深片区一楼盘，购房者正在看沙盘。记者 孙俊杰 摄

　　8月，东莞的楼市稍显平淡，一手住宅供应和成交均差强人意，不少开发商调低了尾盘的备案价来回笼资金。但在楼市的另一端，东莞的土地市场本月却是热闹非凡。

　　和今年上半年的“藏着掖着”不同，8月东莞共出让9宗商住地，合计面积达52.99万平方米，起拍价达84亿元，这已经超过了上半年东莞土地出让66.3亿元的总收入。

　　从前面出让的多宗地块的情况来看，尽管热点片区的地块依然受到开发商的激烈争夺，但以往动辄近百轮的竞拍已经少见；而一些素质平平的地块，哪怕各方面的条件尚算不错，热度也非常一般。

　　业内人士认为，在受到限购影响的市场环境下，开发商对拿地已经趋于理性，这对于东莞楼市来说未尝不是件好事。

　　1 一个月推出9宗商住地块

　　16日，位于东莞市企石镇铁炉坑村，编号为2018WG019的商住地块公开出让，该地块占地面积66631平方米，容积率为2.2，总建筑面积约14.7万平方米。该地块的起始总价为119484万元，折合楼面地价8151元/平方米；最高限价155699万元，折合楼面地价10622元/平方米。

　　2016年，碧桂园以总价13.9亿元、楼面地价8685元/平方米竞得企石一宗占地8万平方米的商住地块，溢价率543%，项目已开发为碧桂园风华东方。16日出让的地块，是企石镇自2016年以后，再次公开挂牌商住用地，地块成交后，将为原本一手住宅紧缺的企石市场带来新鲜血液。

　　16日上午，历经2家房企的两轮竞拍，企石这宗商住用地最终被华润置地的子公司深圳市润投咨询有限公司竞得，成交总价约12亿元、楼面地价8219元/平方米。除去安居房和幼儿园的1.7万平方米配建面积，该地块可售楼面地价为9233元/平方米。这也是今年华润置地在东莞招拍挂市场拿下的第三宗商住用地。

　　除了企石地块外，8月出让商住地的镇街还有茶山、横沥、清溪、企石、樟木头、中堂、麻涌等镇区，东莞土地交易市场迎来竞拍热潮。另外，除了9宗商住地外，8月还有3宗工业用地也进入最终交易阶段。

　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，8月份进入最终交易阶段的商住地当中，有5宗商住地起拍价超10亿元，多宗地块起步楼面价已达8000元/平方米以上，其中凤岗地块起拍楼面价高达12230元/平方米，可见8月的商住地出让起点不低。

　　事实上，8月万江街道原定有1宗地块出让，该地块占地面积26658平方米，起始价5.3亿元。8月6日，东莞公共资源交易网站发布公告，称万江地块因轨道1号线汽车总站站点规划而临时被中止出让。

　　业内人士称，由于东莞城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，未来可开发商住地日益减少，加上城区人口基数庞大，市场供不应求态势日益突出。因此城区楼市普遍被开发商看好，因此万江这次推出的商住地也吸引众多房企的目光。

　　“在临近挂牌截止时间时，出让被中止，不少开发商的计划也被打乱，比如资金筹备等。同时，由于轨道1号线的站点规划拟调整，2018WG018地块也有望契合对应变更，打造成TOD项目，再次挂牌时出让条件或将更严格。”业内人士告诉记者。

　　据了解，东莞今年预计至少推出22宗商住用地，上半年已经推出了9宗地。近期计划入市的13宗地块，其中9宗集中在8月推出，接下来还有位于中堂镇和麻涌镇等地的地块将开拍。

　　2 出让地块多有配建等要求

　　不过值得注意的是，8月拍卖地块虽然部分商住地起步价较高，但全部都有限价要求，且有配建安居房、竞自持面积和年限等多方面要求，条件严格，对开发商的资金实力要求较高。

　　上述要求配建安居房交付政府使用的地块，包括茶山地块、企石地块、中堂地块、横沥地块和编号为2018WG16的清溪地块。

　　业内人士认为，在这种竞拍规则之下，开发商的注意力也从资金转移到是否能够完成竞拍的其他条件上，在一定程度上也影响了土拍热度。

　　以企石镇出让的地块为例，除了采用竞自持模式出让外，根据《地块配建物业移交协议》，宗地权利人须配建宗地住宅建筑面积10%的比例（14659平方米）作为安居房，还需配建建筑面积不少于1440平方米的幼儿园，就近配建地下停车场和不少于10个带产权停车位。

　　配建的安居房、幼儿园建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内，安居房可用于人才住房、保障性住房、租赁住房等用途。交付标准不低于该项目同类型住宅交付标准，建成后权利人须无偿移交给企石镇人民政府，并办理不动产权证到企石镇人民政府指定的单位名下。

　　此外，8月出让的一些地块，对于商业部分要求自持，包括麻涌地块、茶山地块等均对商业部分要求部分自持或全部自持，自持年限不低于5—10年。

　　业内人士认为，开发商对商业部分自持，减少商业物业的去库存压力的同时，也对开发商招商、经营能力有相当的考验。

　　合富研究院认为，从供应端特征来看，随着城镇化进程的加快、人口流动的加速、“二孩”政策的落地，幼儿园比例较低、城乡发展不均衡等问题日益突出，交易地块要求配置幼儿园用地愈发普遍。

　　“多宗地块需配建一定比例的安居房，相当于面向广大中低收家庭提供由政府补贴的非盈利性住房，这是充分响应中央多渠道住房供应，保障中低阶层老百姓住房需求，从而促进房地产市场平稳健康发展。”合富研究院相关负责人说。