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水乡新城片区楼市供应量不足 刚需盘受追捧

2018年11月08日 08:05 0人参与 0条评论 >

  今年水乡新城片区楼市表现并不抢眼

  水乡片项目现场

  但由于整体供应量较少,今年水乡新城片区楼市表现并不抢眼。且受到市场环境影响,今年该片区楼市的关键词非“平稳”莫属。

  水乡新城片区作为东莞水乡特色发展经济区域,目前已经拥有万科、碧桂园、恒大、保利、金地等一线品牌房企进驻,有部分项目也在今年推出新品。例如目前在售楼盘主推的洋房产品也基本上是市场刚需,深受广大置业者关注,吸引了很多东莞市民及广州客到水乡看房,占有市场一定的活跃度。

  今年供应量明显降低

  根据东莞中原战略研究中心统计数据显示,去年水乡片区(包括道滘、麻涌、望牛墩、洪梅、中堂)共成交7768套商品住宅(含商业住宅),成交量89.77万平方米,成交均价为13239元每平方米。因为政策的利好,去年水乡新城片区是东莞楼市成交最火热的区域之一。

  因为中心城区购房需求外溢,本地购房需求得到释放,万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企纷纷在该片区开发楼盘,营造出百花齐放的氛围。同时加上交通配套的完善升级,该片区也逐渐受到购房者的青睐。

  但是由于经过去年整整一年的热销,今年受土拍、政策调控等诸多因素影响,水乡片区楼市新货供应少,热度骤然降温。据乐有家数据统计,截至2018年10月31日,今年水乡新城片区洋房供应面积仅209070平方米、别墅供应面积仅39223平方米、公寓供应面积14861平方米;其中洋房网签量3321套、公寓网签量237套、别墅网签量成交176套,成交均价约为1.4万元每平方米。

  从数据可以明显看出,虽然今年水乡片区成交均价较去年略有上升,但商品住宅的供应量相比去年大幅度减少,降幅达到五成左右。“目前水乡片区在售的楼盘不多,并且也只是供应部分公寓、洋房产品,市场活跃度相比其他片区表现还不够强。”合富研究院高级分析师李兴旺分析说。

  项目主推刚需户型

  “偌大的水乡片区今年也真是没什么项目了,所以很多周边市民基本上都是集中同一天到我们附近几个项目看盘;由于可供选择并不多,所以真正有置业需求的市民在签约时表现得特别爽快。”麻涌镇一项目销售人员透露说。

  笔者了解到,目前水乡片区有新货出售的楼盘不多。根据东莞中原战略研究中心提供的《11月在售楼盘价格表》,笔者整理发现目前片区内洋房均价在1.4万元至1.8万元区间;公寓均价在1.1万元至1.5万元区间;别墅产品均价在1.6万元至2万元区间。而片区内11月份在售的项目,主推基本为3至4房洋房、复式公寓等均是市场刚需产品。

  在上周末,笔者踩盘来到洪梅镇一在售项目,虽然天气阴冷,但是在营销中心还有很多市民围着沙盘驻足。本地市民陶先生就看中一套119平方米的房源,“我虽然是刚需买家,但是首次买房的我还是决定买大户型的三房。”陶先生告诉笔者,目前正在备战二孩,所以对市场上中大户型比较感兴趣,他也是为了以后孩子长大至少需要有三间房,又加上自己是本地人,因此比较倾向在此置业。

  据悉,该项目主力户型81至141平方米非毛坯江景洋房,外加284至296平方米“三重院”别墅,因此在缺乏供应量的水乡片区,今年该项目的销量一直可观。

  笔者走访发现,目前片区为数不多的其他项目,也多为主推刚需户型。例如位于道滘镇东新路的碧桂园兰亭项目。销售人员告诉笔者,该项目是去年底碧桂园竞拍拿下的商住地,将近一年过去了,除了今年6月开放展厅外,目前还没正式开盘。

  据了解该项目共486户,其中143平方米新中式院墅有126户,98至118平方米三至四房高层洋房有360户,这也是碧桂园在东莞首创新中式项目,该项目尚未入市就成了当地楼盘的价格风向标。

  二手住宅成交均价走势平稳

  据合富置业介绍,今年东莞全市的二手住宅成交均价结束了调控前的上涨势头,前三季度的二手住宅成交均价走势十分平稳。其中,水乡新城片区业主放盘量微跌,但价格波动不大,整体比较稳定。

  据乐有家数据研究中心提供数据显示,今年1到10月份,水乡新城片区二手商品房过户量也仅为853套,挂牌均价约为16836元每平方米。

  “与去年同期相比,今年第三季度东莞各大片区二手房交易规模普遍同比下滑,仅水乡新城片区因基数低影响,同比出现上升。”李兴旺表示。

  “三地块”土拍受关注

  公开资料显示,截至10月25日,水乡新城片区今年土拍次数为三次,分别为8月份中堂镇斗朗村地块、同月麻涌地块及9月份麻涌住宅地块。其中,麻涌“双地块”引人瞩目,再为水乡片区楼市掀起波浪。

  据了解,中堂镇在水乡片区关注度相对较低,但随着镇区规划,水乡区域及城区双区规划利好辐射下,市场热度将不断提高。8月份供应的中堂地块最终经过激烈争夺后,卓越置业集团(东莞)有限公司以总价114996万元、折合可售楼面价8856元每平方米成功拍下。

  业内人士表示,中堂在水乡片区当中优势并不明显,在整体的市场中关注较低,楼面地价未达到最高限价是预料之中的。加上目前整体市场不景气,开发商拍地理性,地价也较为合理。东莞中原战略研究中心则建议,根据该地块的条件,可以建143平方米、170平方米左右的别墅产品打造四房两厅五卫改善需求住宅,在刚需洋房方面,则可以打造88至105平方米紧凑三房两厅为主,125平方米舒适四房两厅为辅的户型。

  另外两宗土拍都位于麻涌。其中华阳村地块仅经过两轮竞拍,就被云南城投置业股份有限公司以8.9亿元拍下,折合楼面地价6940元每平方米,爆冷低价成交;同样位于该镇华阳湖湿地公园北侧的商住地的拍卖,同样采用“限价+竞自持”方式,竞拍条件与华阳村地块条件相似,最终被广州市轩梁房地产有限公司底价拍得,折合楼面地价5200元每平方米。据悉,该公司是龙湖地产的全资子公司,这也是龙湖地产首次进入东莞。

  东莞中原战略研究中心相关人士透露,从麻涌商住地土拍情况来看,目前板块内经济发展水平较低,附近为工厂区,居住氛围偏弱,配套尚未完善,需要等待时间开发成熟。而目前市场竞争主要为镇区边缘板块和周边镇区在售项目分流客户,也有几个品牌开发商的待售项目,未来市场竞争将更加激烈。

  文/陈泽煌 图/王俊伟


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来源:羊城晚报 编辑:付勇辉
来源:羊城晚报
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