立即打开

一季度东莞楼市成绩单出炉:土地供应“放闸” 住宅供需创新低

2019年04月12日 08:43 0人参与  0条评论

  一季度东莞楼市住宅供需创新低

  东莞第一季度楼市洋房成交占比维持高位

  从开年冷清到3月楼市回暖,4月土拍不断……东莞作为湾区都市,置业者对楼市变化最为敏感,市场的轻微变化都能触动购房者的敏感神经。

  日前,多家地产数据研究中心陆续发布第一季度东莞楼市报告,这些报告共同抓住东莞结构性房价回落,房贷个税变化等因素,综合一季度大数据就住宅、写字楼、商业等物业产品的发展现状及趋势各抒己见。

  那么,今年一季度东莞一手住宅成交情况究竟如何?购房者更青睐哪些板块、哪些楼盘?什么类型的产品又最受购房者的欢迎呢?

  A

  全市土地供应“放闸”

  笔者了解到,一季度东莞土地挂牌公开出让256.37万平方米占面,建面约647.78万平方米,建面同比去年同期大幅上升204%,同比2017年大幅上升251%,但商住地供需陷入断档期,连续三个月“空白”。但是,整体上,一季度东莞土地“招”、“拍”、“挂”供应和成交均为256万平方米,同比去年上涨277%,供需创近六年同期新高。

  另外,笔者统计数据发现,本季度共成交26宗土地,其中包括18宗工业地、3宗商业地、2宗仓储用地、2宗其它用地及1宗科研用地,其中明显看出工业地为市场成交主力,成交占比高达69%,这也侧面反映了政府为助推产业优化升级及城市更新,持续加大工业地供应。

  正因如此,今年东莞加快住宅用地供应规模,共计272万平方米,同比去年上涨约19%,其中滨海湾、常平及松山湖住宅用地供应激增,均超20万平方米。并且随着东莞可开发土地越来越少,政府将加快推进“三旧”改造,盘活存量土地市场,同时一方面缓解土地供应紧张问题,另一方面利于加快城市更新速度,助推城市经济发展。

  东莞中原战略研究中心表示,随着东莞土地开发强度不断上升,政府逐步有意控制商住地推地节奏,自2018年第四季度至今,商住地供需持续下滑,直到今年一季度商住地供需断档,创近年同期新低纪录。

  笔者从东莞市自然资源局获悉,接下来4月仅有万江一宗商住地出让,目前已得到很多在莞房企的关注。东莞中原战略研究中心透露,尽管后续预计有7宗地块陆续入市,但整体商住地供应依然偏紧。

  B

  住宅整体供需下滑

  今年第一季度当中,2月春节月为传统楼市淡季,成交量极少,而随着3月楼市“小阳春”到了,东莞楼市回暖,加上不少早前认购的楼盘集中在3月签约,推动了3月东莞新建商品住宅网签出现明显回升,在价格方面,受到目前不少楼盘价格促销,定价理性影响,加上户型签约不同,房价出现结构性回落。

  早前春节期间,大部分市民提前返乡过节,开发商推货意愿弱。从整体上看,受春节因素影响大,一季度东莞住宅楼市供应萎缩至77万平方米,创2013年以来新低。而2014至2017年这三年的住宅新增供应年均为753万平方米,而近一年新增供应为491万平方米,供应缩减过半,市场供应趋紧。

  一季度,住宅整体供需环比下滑五成左右,同比小幅回落。其中,公寓和别墅供应同比大涨,别墅成交同比增长三成。而其他物业产品,一季度写字楼出现断供,写字楼和车位成交同比大幅增长,商铺投资氛围较淡,商铺成交环比同比大跌。

  笔者从东莞市房管局数据了解到,一季度东莞全市住宅成交90.44万平方米,环比下降48%,同比下降10%,市场交投萎缩,创近五年同期新低。究其原因,一是供应紧缩,抑制需求释放;二是假期因素,市民返乡,购房计划延迟;三是限购限贷政策持续从严,加上二手房“三价合一”导致部分改善需求无法“以旧换新”,需求释放明显受阻。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截至2019年3月31日,东莞住宅库存套数40926套,库存面积持续回落至507万平方米,环比下跌2.78%,同比上升2.75%。按照近一年消化速度计算,3月底住宅消化周期为12个月,环比持平,目前消化周期仍处于较高位水平。

  业内预计,随着市场持续回暖,库存去化加快,消化周期有望缩短。

  C

  水乡片区供需持续低迷

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,第一季度高埗、沙田、虎门为供需热点,其中高埗由于万科第五城集中签约影响,带动区域成交量走高;虎门和沙田主要由于大湾区规划、南沙大桥(虎门二桥)等利好刺激,供需两旺。刚需客入市加快,石碣、桥头相对价格洼地成交放量比较明显。

  供应方面,受到春节交投淡季影响,开发商推货意愿不强,一季度推货量下滑明显。临深片区及中心城区成供应主力,供应合计37万平方米,总占比全市47%,其中东南临深片区供应尤其显著,达到21万平方米,水乡片区供应持续低迷,仅5万平方米。

  成交方面,一季度受到春节淡季及“返乡潮”的影响,同时二手房税费下调,分流不少一手市场业务,成交量下滑显著。其中,中心城区及临深片区为主要成交热点区域,成交量合计达41万平方米,占比全市46%。区域分化明显,水乡片区成交持续低迷,仅6万平米。

  D

  洋房成交占比维持高位

  据东莞中原战略研究中心监测显示,一季度全市洋房成交套数占比94%,同比去年下降约1个百分点,但仍维持成交高位;另外别墅成交占比6%,同比明显上涨近3个百分点,为近五年同期新高,主要由于新中式经济型别墅集中入市,性价比高,成为市场成交热点;住宅性质公寓成交依旧维持低位,成交占比约1%。

  今年一季度开发商推货节奏明显放慢,洋房供应66万平方米,成交80万平方米,均不足百万平方米,对比去年同期分别下降18%和14%,均创近五年同期新低纪录。业内人士分析介绍,一方面由于一季度作为市场淡季,受春节假期影响严重,另一方面,目前调控政策延续、房价及利率高位下,市民购房进一步呈现理性趋势。

  值得一提的是,在过去的一季度中,品牌房企仍为成交主力,洋房成交项目前十中,共计有8个品牌房企项目。其中,刚需发力明显,万科第五城快速跑量,共计成交8.72万平方米(869套)夺得销售冠军,城建御城花园成交2.67万平方米(257套)位列第二,卓越弥敦道成交2.5万平方米(228套)紧随其后。

  E

  经济型别墅成为交投热点

  笔者了解到,一季度东莞别墅供应明显放量,供应573套,同比上升52%,带动市场成交热度有所回升,全市成交467套,同比上升54%,市场供需均创近三年同期新高。

  同时随着粤港澳大湾区规划出台、房贷利率回调等利好因素释放,市场预期趋稳,提振客户入市信心,其中140-160平方米新中式经济型别墅凭借“低总价、高性价比”成为市场交投热点,其中包括碧桂园风华东方、万科首铸翡翠东望、万科大中江南院子等项目。

  据统计,一季度别墅成交集中在企石、大岭山、南城等地,其中碧桂园风华东方清盘行动,以“低首付”优惠及加大转介力度,成交54套夺得全市别墅销售冠军,其次为金地前海山以成交27套位居第二,万科首铸翡翠东望成交25套排名第三。

  别墅市场表现算是一季度东莞楼市亮点,但公寓市场却热度减弱,成交为近四年同期新低。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,一季度尽管全市公寓供应放量,供应16万平方米,同比上升16%,但主要集中在戛纳湾(728套)、华堂九里(608套)、丰华珑远翠珑湾(538套)三个项目;而成交仅11万平方米,同比大幅下降36%。其中商业性质公寓占比98%,尽管商业公寓不限购不限贷,但房价高位及预期趋稳下,置业投资逐步理性,投资热度减弱,本季度公寓成交为近四年成交同期新低。

  一季度,全市公寓成交分化明显,其中卓越中寰加推最后一栋公寓,“小户型+低总价”,项目去化明显加速,成交量高达396套和1.58万平方米,遥遥领先其余项目,华堂九里和阳光城MODO分别成交157套和145套紧随其后。

  F

  各类物业库存量均下降

  笔者从东莞中原战略研究中心获悉,2019年3月底东莞全市住宅库存603.38万平方米(含商务性质住宅),其中洋房、别墅和公寓存量分别为379.45万平方米、106.29万平方米、99.64万平方米,消化周期分别为11个月、16个月、19个月,三者库存量均环比有所下降,另外仅公寓消化周期有所回升,主要由于目前市场预期趋稳,加上开发商推货意愿增强,市民入市积极性上升,洋房及别墅去化速度明显加快,但整体投资信心依旧偏低。

  商铺供需方面,一季度东莞商铺供应7万平方米,成交6万平方米,环比及同比均大幅回落,其中成交均创2012年以来同期新低,目前市场在售的商铺多以尾盘顺卖为主,营销推广及优惠力度低,导致投资市民入市积极性偏低,除了部分处于优质地段的商铺成交较好外,其中包括泰禾新天地、华堂九里及时代天境成交超30套,其余大部分项目成交不足10套。

  写字楼供应方面,一季度受个盘影响明显,成交维持高位。随着去年四季度多个甲级写字楼集中入市,尽管今年一季度断供情况下,这些项目持续顺卖消化,个别项目成交尤为突出。

  其中,“超级大mall”民盈山国贸中心商业综合体去年年底开业,吸引了市场的广泛关注,同时项目凭借地下直通双地铁口、超甲级标准及超高层视野等价值点,带动写字楼产品销售明显加快,总成交159套,而全市其余写字楼项目成交均不足70套,直接拉升全市写字楼成交高达9万平方米,为近年来同期第二新高。

  链接

  3月份最新房价出炉

  近日,东莞市不动产登记中心在其官方网站发布东莞3月份新建商品住宅网上签约销售情况。

  数据显示,今年3月东莞市共成交4094套住宅,环比上升222.11%;其中网上签约面积为45.11万平方米,环比上涨 214.8%;最受关注的签约均价为19086.14元/平方米,环比下降718.43元/平方米,环比下滑3.6%。

  最新公布的区域均价中,3月份均价最高的为凤岗镇,均价达到30649元/平方米;其次为长安,签约均价为28284元/平方米;而南城签约均价27351元/平方米,排名第三。3月成交套数最多的镇街是塘厦镇494套,接着是高埗镇462套、虎门镇221套。

  笔者查阅2月网签均价发现,2月份南城签约均价在3.5万元/平方米左右,位居价位表榜首,不过凤岗也维持在3万元/平方米以上;而3月随着别墅签约量减少,洋房签约量增加,南城签约房价也呈现出结构性回落。

  文/陈泽煌 图/王俊伟 常思雯

来源:羊城晚报    编辑:付勇辉关键词:
都翻到这儿了,就分享一下吧
版权声明:
1、凡注明来源为“东莞阳光网”的所有文字、图片、音视频、美术设计和程序等作品,版权均属东莞阳光网或相关权利人专属所有或持有所有。未经本网书面授权,不得进行一切形式的下载、转载或建立镜像。否则以侵权论,依法追究相关法律责任。
2、在摘编网上作品时,由于网络的特殊性无法及时确认其作者并与作者取得联系。请本网站所用作品的著作权人直接与本网站联系,商洽处理。
联系邮箱:tougao0769@qq.com
网友评论文明上网 理性发言0人参与 0条评论

网友跟贴

查看更多跟贴
返回顶部