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2019年东莞楼市深度调整,区域分化严重

2020年01月17日 08:59 0人参与  0条评论

2019年东莞楼市整体供不应求,成交量价齐涨;洋房刚需仍为主力,改善需求释放明显;市场深度调整,区域分化严重;新房惜售现象明显,楼市销售进入“慢周期”。

整体市场逐步平稳

2019年东莞市场整体供不应求,成交量价齐涨。据东莞中原战略研究中心监测统计数据显示,2019年东莞住宅供应437万平方米创近8年新低,同比下跌13%,但网签549万平方米,同比上涨7%,东莞楼市继2018年调整筑底后,逐步平稳回归;成交均价为21912元/平方米,其中2019年东莞洋房成交均价创历史新高,为20980元/平方米,同比上涨12.5%,其中受高价地陆续入市推动较大。

值得一提的是,2019年成交全年走势“先扬后抑”,第四季度楼市成交趋冷。据东莞中原战略研究中心研究分析,2019年年末楼市逐步走冷的原因主要有:资本市场反复动荡,走向不明朗,客户观望居多;许多镇街经济低迷,购买力下降需求放缓;楼市供应紧,尾盘增多,购房氛围弱导致人气冷清;部分房企已在前10个月完成业绩较好,年末推货力度明显减弱。

改善需求释放显著

受二孩政策、房价上涨带来物业升值、刚性“以小换大”等因素推动,2019年东莞改善需求放量增大,其中一二手住宅成交中,110-144平方米改善产品成交占比同比上升。刚需平稳放量,占比约55%左右。

据悉,东莞2019年洋房70-110平方米的刚需型产品仍主导市场,其次为110-144平方米的改善型产品。一方面,刚需型产品仍为客户的置业首选;另一方面,受到二孩政策全面放开,换房和“一步到位”的客户增多,改善需求持续释放,改善型产品成交占比持续维稳,维持在三成以上。

144平方米以上的大户型产品受限贷影响,成交低迷;而144平方米以下“经济型”别墅成交走俏,一方面,别墅产品革新,总价低、容积率低的小别墅得到高端改善客认可,另一方面,由于东莞城区严禁建别墅,在寸金寸土的东莞,别墅显得尤为珍稀,助推 “经济型”别墅成交。

市场区域分化严重

2019年东莞市场深度调整,回归价值和回归基本面,区域分化严重。从成交来看,成交面积30万平方米以上有虎门、沙田、塘厦等3个镇街;24万平方米-30万平方米有高埗、东城、寮步、大岭山、东坑等5个镇街;18万平方米-24万平方米的镇街有麻涌、凤岗等2个镇街;12万平方米-18万平方米有南城、厚街、茶山、清溪等9个镇街,6万平方米-12万平方米有中堂、洪梅、企石等7个镇街,6万平方米以下的有望牛墩、万江、横沥、松山湖等4个镇街。

从价格来看,松山湖、虎门、东城、南城、寮步等19个镇街房价上涨;长安、洪梅、望牛墩、塘厦、石龙等5个镇街房价平稳;大岭山、清溪、石碣、黄江、桥头、沙田、石排、樟木头等8个镇街房价下跌;另外,谢岗没有洋房在售。

从消化周期来看,东莞全市镇街中8个镇区消化周期比去年有所拉长,其中横沥、谢岗的消化周期超过30个月,谢岗长期缺乏新品供应,市场成交量少,导致整体去化周期高企;滨海片区消化周期缩短明显。

新房惜售现象明显

自2016年以来前五房企市场占比逐渐加大,近三年其每年占比高达40%以上,主要原因是近年来外来房企持续加码进驻东莞,前五房企中均是百强房企,行业加速洗牌,强者越强,市场进入品牌时代。

在2019年里,东莞新房现象明显。据东莞中原战略研究中心监测统计数显示,截至2019年12月,库存量同比下滑较小或平稳的项目中,有65%为中小房企项目,反映中小房企惜售现象明显,主要由于粤港澳大湾区、滨海湾新区、大交通升级等多重规划利好推高房企预期,其次是目前东莞拿地成本高企,尤其本土房企囤地惜售明显。

新房销售进入“慢周转”。开盘销售去化速度明显降低,主要是由于高价地项目入市增多,定价偏高。定价低于市场预期项目去化较佳,个别刚需低价盘开盘即售罄。

文/图 邓窕玲

来源:羊城晚报    编辑:付勇辉关键词:楼市;洋房;东莞;惜售;成交;战略研究中心;高企;资本市场;同比上涨
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