7月12日,东莞市住房和城乡建设局官网(以下简称“市住建局”)发布《2024年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。由此,2024年上半年东莞一手楼市成绩单出炉。记者将从新房成交、月度走势、新房供应、产品结构、房企排名、调控政策、土地拍卖、二手住宅等方面对上半年东莞楼市进行全面解剖。
关键词:新房成交
同比减少约4成
市住建局数据显示,2024年上半年,东莞新建商品住宅网签8107套,同比减少39%;网签面积为97.16万平方米,同比减少41%.
其中,一手洋房(地面建筑层数超过4层的新建商品住宅)网签7979套,同比减少37%;网签面积为92.74万平方米,同比减少38%。
中原地产研究院执行院长车德锐表示,由于市场观望情绪依旧浓厚,尽管房企开拓渠道提涨佣金、“以价换量”等营销力度不断加大,但只有小部分项目收获成效,大部分项目仍表现惨淡,叠加二手住宅市场分流,在各种因素冲击下,新房市场成交走低。
关键词:月度走势
成交稳中有升
从分月度来看,上半年各月的一手洋房网签面积分别是:1月14.27万平方米,2月11.73万平方米,3月17.37万平方米,4月14.57万平方米,5月15.12万平方米,6月19.68万平方米,整体呈稳中有升态势,特别是5-6月连续2个月回升,6月相对最高。
“更值得一提的是,自今年3月开始,连续4个月同比跌幅收窄,6月创下年内最小跌幅,约13%。显著收窄,兼成交规模创年内月度最高,6月底部转折点信号增强。”合富研究院高级分析师李兴旺说道。
上半年各月的一手洋房网签均价分别是:1月26420元/平方米,2月28575元/平方米,3月27126元/平方米,4月25103元/平方米,5月26704元/平方米,6月26498元/平方米,整体呈稳中有降态势。
车德锐表示,今年以来许多房企项目纷纷“以价换量”自救,市场深度调整,房价呈下行趋势。
关键词:新房供应
供需比约为0.83:1
合富大数据显示,2024年上半年东莞新建商品住宅供应6640套,同比减少51%;供应面积约为80.9万平方米,同比减少51%。
“上半年东莞一手楼市推新明显放缓,大部分项目以去库存为主。”车德锐说道。
李兴旺分析认为,今年上半年新建商品住宅供应80.9万平方米,网签97.16万平方米,供需比约为0.83:1,有效缓和了库存积压矛盾。
关键词:产品结构
改善产品占主导地位
据中原地产研究院监测数据显示,2024上半年,东莞新房市场建筑面积105平方米以上改善产品成交占比58%,持续上涨,占据市场主导地位;建筑面积105平方米以下刚需产品成交占比42%,与2023年上、下半年相比均下跌;建筑面积180平方米以上大平层成交占比,对比2023年上、下半年均下跌。
车德锐表示,东莞一手楼市刚需产品持续萎缩,改善产品占据主导。“今年大平层供应减少,总价偏高,但是,高净值客群资产配置需求减弱,导致成交有所放缓。”
关键词:房企排名
市场集中度下降
据中原地产研究院监测数据显示,万科以20.36万平方米位居2024上半年东莞开发商(商品房)网签面积排行榜第一。其已连续6年上半年成交面积排行第一,强者恒强,2024年上半年市场占有率高达17.3%,比第二名高出近一倍。亚军则是保利,10.31万平方米。金地与去年上半年相比上升7名,以8.58万平方米位列第三。市场调整期,金众等非品牌房企以价换量挤进前十。
同时,由于市场成交量价下行,销售规模明显收缩,房企业绩门槛不断降低,2024年上半年前五房企业绩门槛大幅下降至9.3亿元,前十房企业绩门槛降至5.1亿元,业绩排行前十房企销售参考金额合计176亿元,占全市的64%,同比去年同期下跌5个百分点,市场集中度下降。
关键词:调控政策
进一步宽松
2024年上半年,东莞楼市政策进一步宽松。 1月1日,东莞市住房和城乡建设局通过官方平台“莞e认购”宣布,即日起将阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限,具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。
3月5日,东莞市房地产业协会召开房企座谈会,明确东莞房地产项目融资“白名单”制度。当月,东莞公布两批“白名单”楼盘,共计18个项目,包含16个商业住宅项目以及2个商业办公项目。
4月28日,东莞市人民政府办公室发布《东莞市人民政府办公室关于深化户籍制度改革的实施意见》,提出施行经常居住地登记户口制度、实行大专及以上学历毕业生“先入户后就业”政策及放宽在职人才入户年龄限制等3项政策措施。
5月24日,东莞市住房和城乡建设局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》,共推出优化土地供应管理、提高住宅建设品质、优化销售管理、强化金融支持、减轻企业负担、降低购房成本、营造良好市场环境、完善住房供应体系等8条优化措施,涵盖鼓励开展“以旧换新”,首套房最低首付1.5成,公积金个人最高可贷120万元等。是为新“莞八条”。
关键词:土地拍卖
无商住地成交
据东莞市公共资源交易中心发布信息显示,2024年上半年,全市总计成功出让43宗地块,其中,无商住地成交,成交2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地,出让金额分别为2.44亿、17.37亿、0.18亿、1.05亿元。商服用地分别来自滨海湾和东城,均属热门板块;4宗教育用地均由华为拿下。
李兴旺表示,土拍市场停摆,将影响后续一手楼市供应。“未来消费者的选择面将更窄。”
关键词:二手住宅
价跌量升
市住建局数据显示,2024年上半年,东莞二手住宅网签11781套,同比减少29%;网签面积为130.09万平方米,同比减少27%;网签均价,从1月至6月一路下跌,6月已至17821元/平方米。
李兴旺表示,2024年上半年,除2月受春节假期影响成交走低外,3-6月成交均保持20万平方米以上的去化量。从2023年7月起,网签均价呈持续走低趋势。
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