2024年上半年东莞楼市成绩单出炉

7月12日，东莞市住房和城乡建设局官网（以下简称“市住建局”）发布《2024年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。由此，2024年上半年东莞一手楼市成绩单出炉。记者将从新房成交、月度走势、新房供应、产品结构、房企排名、调控政策、土地拍卖、二手住宅等方面对上半年东莞楼市进行全面解剖。

关键词：新房成交

同比减少约4成

市住建局数据显示，2024年上半年，东莞新建商品住宅网签8107套，同比减少39%；网签面积为97.16万平方米，同比减少41%.

其中，一手洋房（地面建筑层数超过4层的新建商品住宅）网签7979套，同比减少37%；网签面积为92.74万平方米，同比减少38%。

中原地产研究院执行院长车德锐表示，由于市场观望情绪依旧浓厚，尽管房企开拓渠道提涨佣金、“以价换量”等营销力度不断加大，但只有小部分项目收获成效，大部分项目仍表现惨淡，叠加二手住宅市场分流，在各种因素冲击下，新房市场成交走低。

关键词：月度走势

成交稳中有升

从分月度来看，上半年各月的一手洋房网签面积分别是：1月14.27万平方米，2月11.73万平方米，3月17.37万平方米，4月14.57万平方米，5月15.12万平方米，6月19.68万平方米，整体呈稳中有升态势，特别是5-6月连续2个月回升，6月相对最高。

“更值得一提的是，自今年3月开始，连续4个月同比跌幅收窄，6月创下年内最小跌幅，约13%。显著收窄，兼成交规模创年内月度最高，6月底部转折点信号增强。”合富研究院高级分析师李兴旺说道。

上半年各月的一手洋房网签均价分别是：1月26420元/平方米，2月28575元/平方米，3月27126元/平方米，4月25103元/平方米，5月26704元/平方米，6月26498元/平方米，整体呈稳中有降态势。

车德锐表示，今年以来许多房企项目纷纷“以价换量”自救，市场深度调整，房价呈下行趋势。

关键词：新房供应

供需比约为0.83:1

合富大数据显示，2024年上半年东莞新建商品住宅供应6640套，同比减少51%；供应面积约为80.9万平方米，同比减少51%。

“上半年东莞一手楼市推新明显放缓，大部分项目以去库存为主。”车德锐说道。

李兴旺分析认为，今年上半年新建商品住宅供应80.9万平方米，网签97.16万平方米，供需比约为0.83:1，有效缓和了库存积压矛盾。

关键词：产品结构

改善产品占主导地位

据中原地产研究院监测数据显示，2024上半年，东莞新房市场建筑面积105平方米以上改善产品成交占比58%，持续上涨，占据市场主导地位；建筑面积105平方米以下刚需产品成交占比42%，与2023年上、下半年相比均下跌；建筑面积180平方米以上大平层成交占比，对比2023年上、下半年均下跌。

车德锐表示，东莞一手楼市刚需产品持续萎缩，改善产品占据主导。“今年大平层供应减少，总价偏高，但是，高净值客群资产配置需求减弱，导致成交有所放缓。”

关键词：房企排名

市场集中度下降

据中原地产研究院监测数据显示，万科以20.36万平方米位居2024上半年东莞开发商(商品房)网签面积排行榜第一。其已连续6年上半年成交面积排行第一，强者恒强，2024年上半年市场占有率高达17.3%，比第二名高出近一倍。亚军则是保利，10.31万平方米。金地与去年上半年相比上升7名，以8.58万平方米位列第三。市场调整期，金众等非品牌房企以价换量挤进前十。

同时，由于市场成交量价下行，销售规模明显收缩，房企业绩门槛不断降低，2024年上半年前五房企业绩门槛大幅下降至9.3亿元，前十房企业绩门槛降至5.1亿元，业绩排行前十房企销售参考金额合计176亿元，占全市的64%，同比去年同期下跌5个百分点，市场集中度下降。

关键词：调控政策

进一步宽松

2024年上半年，东莞楼市政策进一步宽松。 1月1日，东莞市住房和城乡建设局通过官方平台“莞e认购”宣布，即日起将阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。

3月5日，东莞市房地产业协会召开房企座谈会，明确东莞房地产项目融资“白名单”制度。当月，东莞公布两批“白名单”楼盘，共计18个项目，包含16个商业住宅项目以及2个商业办公项目。

4月28日，东莞市人民政府办公室发布《东莞市人民政府办公室关于深化户籍制度改革的实施意见》，提出施行经常居住地登记户口制度、实行大专及以上学历毕业生“先入户后就业”政策及放宽在职人才入户年龄限制等3项政策措施。

5月24日，东莞市住房和城乡建设局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》，共推出优化土地供应管理、提高住宅建设品质、优化销售管理、强化金融支持、减轻企业负担、降低购房成本、营造良好市场环境、完善住房供应体系等8条优化措施，涵盖鼓励开展“以旧换新”，首套房最低首付1.5成，公积金个人最高可贷120万元等。是为新“莞八条”。

关键词：土地拍卖

无商住地成交

据东莞市公共资源交易中心发布信息显示，2024年上半年，全市总计成功出让43宗地块，其中，无商住地成交，成交2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地，出让金额分别为2.44亿、17.37亿、0.18亿、1.05亿元。商服用地分别来自滨海湾和东城，均属热门板块；4宗教育用地均由华为拿下。

李兴旺表示，土拍市场停摆，将影响后续一手楼市供应。“未来消费者的选择面将更窄。”

关键词：二手住宅

价跌量升

市住建局数据显示，2024年上半年，东莞二手住宅网签11781套，同比减少29%；网签面积为130.09万平方米，同比减少27%；网签均价，从1月至6月一路下跌，6月已至17821元/平方米。

李兴旺表示，2024年上半年，除2月受春节假期影响成交走低外，3-6月成交均保持20万平方米以上的去化量。从2023年7月起，网签均价呈持续走低趋势。