提供虚假材料骗取不动产登记，有什么后果？

案情简述

市民赵某向A银行贷款了100万，以其名下的一套商品房作为抵押物，办理了抵押登记。后因资金周转困难，赵某竟与朋友王某合谋，伪造了原抵押权人A银行的公章及法定代表人私章，并利用假章制作了虚假的《结清证明》《不动产权登记证明遗失声明》及《房地产抵押登记授权委托书》等申请材料，骗取不动产登记机构办理了该抵押房产的抵押权注销登记。随后，赵某将该房产再次抵押给另一家贷款公司，以获取新的贷款。直到A银行按惯例到登记机构查询其贷款抵押情况时，才发现该宗抵押登记在其不知情的情况下被注销。遂赵某、王某提供虚假材料、骗取不动产登记一案东窗事发，A银行随即将赵、王二人诉至法院。目前，赵某和王某不仅面临巨额民事赔偿，更因涉嫌伪造公司印章罪等刑事犯罪被依法移送公安机关处理。

以案释法

不动产登记是对不动产物权进行确认和公示的法定程序，申请材料的真实性是不动产登记的根本前提。申请人提供虚假的申请材料，不仅是失信行为，更是触碰法律红线的行为，需要承担相应法律后果。下面，让我们一起盘点相关法律法规和不动产登记知识点。

一、提供虚假材料骗取不动产登记的行为人需要承担法律责任

根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责”。又根据《不动产登记规程》第4.7.1规定，“申请人应做出书面承诺，对申请材料的真实性、有效性负责”。可见，提供真实有效的材料申请不动产登记，是申请人的法定义务。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条规定：“当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；……”因此，提供虚假材料可能面临行政处罚、民事责任和刑事责任：

1.行政处罚    

根据《治安管理处罚法》第六十三条规定：“有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处五千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，可以并处三千元以下罚款：（一）伪造、变造或者买卖国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件、印章的；（二）出租、出借国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件、印章供他人非法使用的；（三）买卖或者使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件、印章的；……”

2.民事责任  

提供虚假的申请材料骗取不动产登记，损害了他人的合法权益，行为人需依法承担相应的民事侵权责任。根据《不动产登记暂行条例》第二十九条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国民法典》的规定承担赔偿责任。”又根据《民法典》第二百二十二条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。”

3.刑事责任    

若提供虚假的申请材料构成犯罪，将依法追究刑事责任。根据《刑法》第二百八十条规定：“伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金。伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金。伪造、变造、买卖居民身份证、护照、社会保障卡、驾驶证等依法可以用于证明身份的证件的，处3年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。”

二、提供虚假材料申请登记的，登记机构不予受理或不予登记，已登记的，更正撤销

1.登记机构对不动产登记的申请材料负有合理审慎审查义务

根据《不动产登记规程》5.3.4.2.1规定：“不动产登记机构应查验申请人的申请材料规格是否符合 4.7 的要求；有关材料是否由有权部门出具，是否在有效期限内，签字和盖章是否规范。”又根据《不动产登记规程》5.3.4.2.2规定：“不动产登记机构应查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。”对于存在虚假、不实材料的登记申请，登记机构可依法作出不予受理的决定；已受理的，登记机构可依法作出不予登记的决定。

同时，在受理和审核过程中，一经发现存在提供虚假材料骗取不动产登记的情况，不动产登记机构将按照《不动产登记规程》5.3.4.2.2规定，收缴、收回伪造、变造、无效的不动产权证书或者不动产登记证明，并通知公安机关处理。

2.提供虚假材料已骗取不动产登记的，登记机构依法更正错误登记

不动产登记机构经合理审慎审查，未能发现申请人提交材料虚假的，如本案中赵某与王某故意串通伪造印章制作材料，超出了登记机构审慎审查的合理范围，进而骗取登记机构作出错误登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”因此，即使提供虚假的申请材料骗取登记机构办理了不动产登记，一经发现材料错误或虚假，该登记事项仍会被登记机构依法更正。

小贴士

诚信申请是前提，法律责任需谨记。经过十年建设，东莞市不动产登记中心以技术赋能登记发展，依托部门信息共享平台打通数据壁垒，搭配身份证识别器、人脸识别等手段筑牢查验防线，有效提高了申请材料查验的规范性和安全性。小编郑重提醒广大市民：确保申请材料真实合法。提交登记申请前，务必认真核实所有材料的真实性、合法性；知悉法律后果。充分认识到提供虚假材料所需承担的法律责任，包括行政处罚、民事赔偿乃至刑事责任。寻求正确指引。如在准备申请材料过程中遇到疑问，可通过“东莞市不动产登记中心”门户网站或微信公众号查询“办事指引”、咨询电话或亲临各办事窗口进行咨询。