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东莞楼市基本步入存量房时代 2018部分镇街二手房价或有所松动

2018年01月29日 11:11 0人参与 0条评论 >

   东莞楼市基本步入存量房时代

  东莞阳光网讯 (编辑 付勇辉 黄慧珊)受限购升级,银根收紧,利率上升等政策影响,2017年东莞一二手住宅成交量同比均整体下跌。但由于二手房不限购,承接了部分一手房需求,同时,二胎的放开也致使改善换房的需求渐多,使得2017年的二手房成交量依然为近年来第二高年份。

  根据东莞中原战略研究中心监测,2017年东莞二手住宅网签量为48286套,虽同比2016年跌幅达22%,但也仅次于2016年,同期一手住宅成交50629套,一二手比1.05,历年最低,东莞楼市基本步入存量房时代。

  随着房价的增长,特别是近2年房价涨幅较大,使得二手房套均成交面积也有下降趋势,以刚需的中小户型为主。来自东莞市房产管理局公众信息网的数据显示,2012年东莞二手住宅套均成交面积为102㎡、2013年为106㎡、2014年107㎡、2015年为108㎡、2016年为105㎡、2017年为近6年最低,为98㎡/套,套均成交面积同比大降。

  据东莞中原战略研究中心分析,110㎡是分水岭,近年来其左右两侧各面积段的占比此消彼长,110㎡以下的总占比从67%一路上扬到77%;而144㎡也是首套房契税的一个重要分界点,144㎡以下房源占到9成,具体来看,占比增幅最大的是70㎡面积段,70-90㎡次之,而90-110㎡的占比相对稳定;110㎡以上各面积段占比均逐年递减。

  租金方面,2017年,东莞住宅租金同比2016年微涨0.77%,为28.93元/㎡·月。同期一手住宅均价大涨19.47%,至16523元/㎡,租金涨幅远低于房价涨幅,投资回报率继续走低,为2.10%。租售比降至1:571,远超出1:300的合理范围。按照当前的租金收益和一手房价,不考虑其他因素,平均需要50年左右才能收回购房成本。

  展望2018,预计房地产调控政策不放松,二手房虽不限购,但银根的紧缩、利率上浮、放款时间的拉长、限购2套等依然会对二手房市场形成阻力。同时《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》提出,到2020年,新增商品住房有效供应27万套,平均每年供应新房9万套左右。而在限购后本地一手房需求约5万—6万套/年。这样就导致一手房市场供大于求,竞争加剧,而且2018年开发商迎来还债期,资金压力大,故一手房可能会促销走量冲刺业绩,势必会对二手房造成冲击。

  另一方面,随着投资客在2015—2016年间购买楼盘的陆续交房,2018年,在调控不放松、去杠杆的大环境下,投资客为了回笼资金,挂牌房源或会增加,在部分供过于求、价格虚高的地区,二手房报价可能会有所松动,难以大幅上涨。但在水乡、东部产业园等区域,由于当前处于“价格洼地”,随着区域的发展、配套的完善、交通的改善等,二手房价可能会有所上涨。总体来看,镇区间的价差或会减小。

  此外,北京住建委就取消阴阳合同征求意见,深圳可能取消阴阳合同的消息也是不胫而走。上述城市一旦正式取消阴阳合同,东莞的二手房交易或会掀起一波恐慌性签约的浪潮。若东莞也实施,将会给东莞二手房市场带来强烈冲击,短期内交易会受到明显的抑制,部分需求转向一手市场,二手房市场遭遇阵痛;在相关的时间节点前后,料会出现集中签约的现象。


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来源:东莞阳光网 编辑:付勇辉
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