TOD助力城市高质发展，重塑空间新格局

伴随着轨道交通的持续建设和城市能级的不断提高，TOD成为众多城市规划与建设的重点。与此同时，也正改变着城市的未来格局，对空间格局带来深远的影响，不断助力城市品质的提升。

城市迭代更新，轨道交通建设改变城市格局，TOD综合开发改变城市形态。在粤港澳大湾区建设的快速高质推进，不少龙头开发商争先抢占东莞TOD市场。而优秀的开发商更是懂得如何善用TOD商业综合体平衡城市、商业、人三者之间的关系，龙湖便是典型代表。

以TOD打造核心竞争优势

所谓“空间即服务”即人与空间的连接，指的是洞见客户未来生活、工作、社交场景，参与城市空间、服务重构，尤其是在城市、商区、社区、住区的机会，聚焦于大流量、大容量的客户，占据城市及交通的重要节点，打造生活圈消费地，把握人工智能、大数据等新技术趋势，创新业务模式，提升数字化竞争力。这与TOD模式的发展，可谓是十分契合。

据介绍，自2003年开始，龙湖就展开了TOD领域的探索与实践，经过多年积淀，TOD综合开发已成为龙湖未来发展重点，通过多元空间建立服务场景，以“产业优先、功能复合、站城一体、职住平衡”为导引，将“人、城、产”有机融合，激发空间、人以及场景的活力，打造城市高能枢纽，开启全新城市生活方式。

龙湖依托于国家中长期发展战略，深度研究城市地图体系，持续提升TOD项目全国化布局能力。以TOD综合开发理念为指引，在28个城市，持有TOD项目80个，开发面积逾1000万平方米。其中，龙湖重庆TOD项目——龙湖光年已全面交付使用，这也为新时代“站城一体化”提供了很好的开发样本。

“作为全国首例五轨合一的TOD项目，龙湖光年早在设计之初，在整体规划上就充分考虑了‘站城一体化’设计思想，确立了要以解决城市功能为主的规划思路。”龙湖集团相关负责人表示。从TOD模式的初探，到中国首个高铁TOD站城一体项目重庆龙湖光年面世，可以说，龙湖的TOD探索之路，与中国的TOD发展进程同步。在轨道交通发展的加速度中，龙湖一次次更新和优化战略"操作系统"，专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，都成为其在这条赛道上领跑的支撑力量。

值得关注的是，2020年9月，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布，这是中国首个TOD团体标准。而龙湖，是全程参与编制的开发企业。

东莞TOD造城，重塑城市格局

立于“双万”新起点，东莞的TOD建设开启加速度。其实，早在2020年，国家发展改革委批复《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目，最终形成“轴带支撑、极轴放射”的多层次铁路网络。未来粤港澳大湾区将重点打造“一小时城轨交通圈”，东莞更是重要的节点城市之一。

2020年，东莞加快完成55个TOD站场规划编制，并重点推进东莞火车站、东莞西站、虎门高铁站、常平“香港城”等10个TOD项目建设。步入2021年，东莞进一步明确镇街轨道站场TOD的开发功能和规模、高标准建设一批“轨道+物业”“轨道+社区”示范项目，并印发《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》，将TOD规划片区延伸至城市更新领域，囊括旧厂房、旧村庄等各类用地。

2022年，更是将TOD建设写书《东莞市2022年度国有建设用地供应计划》，提出以“轨道交通引领城市产业和居住空间布局”的思路，大力推进TOD建设，将用地规模和土地指标向轨道站点附近倾斜，沿轨道谋划布局东莞未来产业空间和城市公共居住空间，牵引和推动东莞市形态的整体重塑。

在这之中，龙湖更是以前瞻的视角提前布局，占位东莞首条轨道交通R2线的起始站——东莞站。2020年4月，龙湖金地联合体取得东莞火车站TOD地块，龙湖金地·天曜城随之诞生。

双铁枢纽TOD，打造高度融合的微型城市体系

根据“十四五”规划对双轨TOD新定位显示，将是湾区超级枢纽之一，以商业、居住为主，打造以商贸为主导、商业服务为特色的综合功能片区，填补东莞北部镇街超级商场的空白。除广深城际铁路、东莞地铁2号线外，未来东莞地铁17号线（规划中）、东莞火车站-生态园-松山湖环湖有轨电车(轻轨线，规划中)也将于此汇集，届时“四轨交汇”带来的先天区位优势，将进一步激活“轨道上的大湾区”生活想象。

“茶山一直缺乏商业，但茶山的楼盘小区越来越多，满足不了生活的需求，只能到石龙去，也会影响到入住率，龙湖天街一旦营业，就会与现在完全不同。届时，可以辐射到石龙、石排等地，甚至石碣、企石、城区都可以辐射到。”中原地产研究院执行院长车德锐说。据了解，该项目配套约10万㎡龙湖天街，高效便捷的轨交体系，优质的教育、医疗及图书馆、公园等公共配套……未来于此，开启美好生活。

据介绍，龙湖商业以“天街”为主品牌实现全国核心市场布局，经过20多年的潜心经营，无论规模和运营能力，都得到了市场的肯定。截至2022年3月，龙湖商业全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米，整体出租率约97%。值得一提的是，租金年收入5年复合增长上涨34%，截至2021年租金收入突破81.5亿元。

以天街为核，以“人”的需求为驱动，在满足轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，融入东莞城市个性，创造出富有独特魅力的“站城人一体化”场所，构建一座立体的“微型城市”。茶山某项目营销经理称，未来的东莞站，将是一个集立体交通、TOP级商圈、全业态的城市新核心商圈，也将加速推动片区的居住品质。

穗莞深1小时生活圈，TOD开启未来美好想象

“东莞‘7.4新政’后，像茶山等拥有现成轨道交通的区域，迎来了不少深圳、广州客户。这些客户关心的问题更多是如何便捷地通勤？每日开车往返毕竟有难度，那么轨道自然成了双城生活首要考虑的问题。”南城某中介业务员赵先生称。

现场看房者李先生称，什么是美好生活？可快速换乘，不用拥挤，有购物、有优质小区，这就够了。而龙湖金地天耀城恰好都满足。根据列车时刻表显示，约33分钟可到广州东站、约47分钟可到深圳北站、约55分钟可到深圳站，可以说，1小时内可达广深核心区域。此外，通过东莞地铁R2线更可30分钟内抵达东城、南城核心商圈；项目更配有约10万㎡的天街。这或许就是未来生活该有的样子。

正如龙湖TOD的愿景所说，融入未来愿景，与城市共成长；不断提高TOD的生态营造能力，为城市发展贡献力量；打破地域与时间的界限，链接现实和想象，为城市创造高品质生活空间。

“在不同城市、不同项目均有一套有不同的整合开发方案，但其核心是融入城市发展脉络，为人们更美好的生活提供助力。”龙湖相关人士表示，东莞站TOD项目，会努力给这座“TOD”大城，打造一个高效链接、生态聚合的城市标杆项目，振兴区域活力，与城市共生共荣。在TOD的带动下，茶山的价值也将在未来得到兑现。

第一太平戴维斯深圳公司策略顾问部负责人李丰荷月称，依托TOD综合体的生活应该是便捷、宜人、可持续的。在枢纽站上及周边开发高价值的物业，通过地下空间或空中连廊串联各物业实现物业间人流的高效流通交换，同时枢纽也是输送人流的最重要窗口；它对周边片区的影响主要在于高效带动人流，推动片区综合功能相互融合发展，在人口、经济、交通、城市面貌等方面带动片区发展。

可以说，TOD带来的是一种具有丰盛资源的生活新方式，也正日益成为热爱都会生活一族的置业新风向。在生活一隅，如何打破边界，突破原有的生活、安放更多诉求与理想，或许东莞TOD项目——龙湖金地天耀城能刷新你对未来生活的想象。