供应紧缺 东莞中心城区闹“楼荒”？

　　这个5月，山区片供需两旺，中心城区却闹“楼荒”？笔者近日从东莞楼市了解到，近段时间东莞商品房新增供应项目10个，其中洋房供应1294套，而中心城区却鲜少有新项目推出。

　　从成交量来看，四大中心城区也因为供货量的不足，存在量少价高的情况。仅在5月7日至13日期间，东莞住宅网签940套，环比上涨17.1%；签约均价17339元/㎡，环比下跌1.8%。其中大岭山签约量位列全市第一，签约128套；清溪和黄江分别签约67套和61套位列全市二、三名，但独不见莞城、南城等城区住宅供应数据诞生。

　　城区洋房供应长期紧缺

　　据了解，东莞城区楼市起步早，加上土地开发利用强度高，未来可开发商住地日益减少，洋房供应长期紧缺，尤其高端品质洋房更是十分稀缺，在售项目寥寥无几。随着目前政策持续从严，房贷利率不断提高，“三价合一”政策出台，加上东莞城区房价高位不下，购房成本大幅增加，入市门槛高，相比普通客户，购买力强劲的新中产阶层逐步成为城区购房主力。

　　根据东莞中原战略研究中心数据显示，2008年至今，东莞四大城区商住地成交逐步紧缩，尤其从2013年开始，年均成交仅为1宗商住地，其中2017年10月-2018年4月商住地持续断档。另外根据东莞市城市总体规划（2016-2030），城区土地开发利用强度高，截至2014年城区建设用地规模高达63.7%，同时到2030年城区建设用地规模将控制在70%以内，也就是意味着未来城区商住用地供应将十分紧张，加上城区人口基数庞大，市场供不应求态势将持续加大。

　　数据显示，自2011年起东莞四大城区洋房供应量不断下滑，尤其近五年供应均不足百万平，其中2016年供应创新低， 2018年截至4月仅供应20万平，同时预计今年东莞城区仍有近60万平左右洋房入市，但全年供应量仍处于历史低位水平；另外尽管目前东莞加快城区三旧项目改造进程，但复杂的报建流程、赔偿、拆迁等问题的解决，仍使得项目进入开发销售环节依然需要较长的周期，目前城区在售洋房项目寥寥无几，尤其中心地段优质豪宅洋房更是日益稀缺。

　　城区房价持续攀升

　　据了解，截至2018年4月26日，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上，对比去年9月（首套利率普遍上浮5%），贷款30后本息和相差高达96.16万元，购房成本大幅增加。另外，除个别银行外，绝大多数银行实行“三价合一”政策，导致二手房交易税费大幅增加及首付比例提高，进一步提高客户入市门槛。同时，目前部分银行停止贷款，多家银行贷款额度紧张，放款时间延长，无不表明东莞房贷政策持续收紧，客户购房压力剧增。同时中央“强监管”下，开发商融资难度及成本大幅提高，叠加东莞政府限签，高价项目资金回笼受限，多家开发商推出全额分期付款及高首付购房等营销策略缓解资金压力，因此大额现金流客户成为开发商重点对象，也就是购买力强劲的新中产阶级逐步成为购房主力，加上公积金刺激利好，公积金贷款额度提高，刺激其高端改善型需求释放。

　　根据东莞中原战略研究中心数据显示，一方面，东莞城区洋房价格逐年攀升，自2014年突破万元关口后，截至目前2018年4月，价格再创历史新高，高达20141元/㎡，洋房套均总价亦不断上涨，高达222万元/套，购房成本高企。另一方面，目前城区刚需及首改产品为市场最为畅销产品，但在售优质洋房产品寥寥无几，而且货量较少，价格相对较高，加上在大户型产品库存量亦较多，但总价偏高，客户入市门槛亦高。

　　同时，目前东莞市场进入品牌开发商主导时代，高品质高价格标准成为新常态，进一步加深客户购房成本及压力。值得注意的是，城区新中产阶级崛起，购房需求旺盛以及购买力表现强劲，对比城区普通洋房，新中式品质洋房总价上多出30-60万元左右，处于可接受范围内，而且配置更高端的精装标准、品牌物业管理、新中式园林风格等优势特点，更符合新中产阶级的置业需求，受到广泛热烈追捧。

　　政府调控预期高

　　值得一提的是，5月8日东莞新政出台，限价进一步升级，东莞调控政策再度收紧，同时东莞土地市场供需矛盾尖锐，下阶段东莞将有多宗商住地出让，一旦土地市场过热，东莞政府将很大程度上加码调控以控地价及稳房价；另一方面中央“房住不炒”基调持续，加上粤港澳大湾区规划即将出台，叠加“资产新规”刺激下，市场投资资金流入楼市可能性较大，助推房价上涨风险较高，亦加大东莞政府调控升级的预期。因此客户尽早入市将有利于规避更多未来风险，城区作为东莞发展最为成熟、配套及交通最为完善的城中心，势必长期成为最佳人居置业选择。

　　据悉，截至2018年4月底，东莞四大城区洋房库存量为32.76万m2，共计2690套，按照近一年平均去化速度计算，去化周期仅为4.8个月，表明东莞四大城区洋房库存处于严重的供不应求状态，尤其是高端品质洋房更是越来越稀缺。

　　文/陈泽煌 陶进进 图/王俊伟