购房者逾期还款，银行起诉开发商，阶段性保证责任可否免除？

商品房预售交易中，开发商的阶段性担保屡见不鲜，民法典实施前，抵押预告登记并不产生优先受偿效力，开发商需按合同约定的保证期限承担阶段性保证责任。民法典实施后，抵押预告登记在特定条件下具备优先受偿效力。那么，开发商是否需继续承担阶段性保证责任？

近日，东莞第一法院审理了一起银行诉开发商要求其承担保证责任的金融借款合同纠纷案。

从公平原则出发，探究阶段性保证责任设立的初衷、本意、目的、性质，法院判决明确了银行对抵押物享有优先受偿权的情形下，开发商的阶段性保证责任应当免除。

案情简介

2018年7月31日，某银行东莞分行与李某某、某润公司签订《个人购房借款及担保合同》。

约定借款人李某某从某润公司处购买东莞市某房产，借款人向贷款人某银行东莞分行申请个人购房贷款用于支付购房款；保证人某润公司为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；抵押人李某某以其所购买的案涉房屋的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保。

案涉房屋已办理新建商品房首次登记及预告登记，且各方并未提交证据证明存在预告登记失效的情形。后因借款人李某某逾期还款，贷款人某银行东莞分行诉至法院，请求判令李某某偿还某银行东莞分行贷款本息暂共计212935.21元；某润公司对上述债务承担连带保证责任；确认某银行东莞分行对案涉房屋享有抵押权，有权就其拍卖、变卖所得款项优先受偿。

审理结果

东莞第一法院认为，案涉房屋已经办理建筑物所有权首次登记，也进行了抵押预告登记，且不存在抵押预告登记失效的情形，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，作为抵押权人的某银行东莞分行对案涉房屋享有优先受偿权，合同约定的抵押担保目的已实现，应视为阶段性保证责任的解除条件已成就，某润公司不再对本案债务承担保证责任。

综上，东莞第一法院依法判决某银行东莞分行对案涉房屋享有优先受偿权，驳回某银行东莞分行要求某润公司对案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求。一审判决作出后，某银行东莞分行提起上诉。东莞市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

裁判解析

东莞第一法院法官 唐珺珺

案涉《个人购房借款及担保合同》约定的保证责任属于附解除条件的阶段性保证责任，该条约定的本质和初衷在于，与抵押担保形成前后衔接关系，使银行在享有房屋抵押权之前，由开发商对银行的债权实现提供保证担保，降低银行贷款风险，促使开发商及时完成项目的开发建设、竣工和验收。

因此，在银行享有案涉房屋抵押权的情况下，应从合同本意、目的出发去理解，不应再拘泥于合同字面意思，从而认定阶段性保证责任的解除条件已成就。

反之，若开发商已经按照合同履行自身义务，非其自身原因导致未完成首次抵押登记，若法院仍认定开发商的阶段性保证责任未解除，属于明显不合理加重开发商的责任，有违公平原则，且开发商在承担担保责任后仍需解决向购房人追偿的问题，显然降低了社会经济运行效率，增加了当事人的诉讼成本，造成司法资源的严重浪费。