广东一城市取消公摊冲上热搜，你会计算公摊面积吗？

近日，“肇庆市取消公摊”的话题冲上热搜。尤其是公摊面积取消后，是否会导致房价上涨，引发广泛议论。

据悉，该话题起源于4月30日肇庆市住房和城乡建设局等7部门联合印发的《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》。该文件提出支持促进住房消费、加大住房公积金贷款支持力度、提振房企投资信心、促进行业提质发展等四方面21条措施，其中第四条“优化增加高品质住房供应”中提出，“从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。”

记者了解到，目前商品住宅公摊面积普遍在20%-30%，对于东莞购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄数十上百万元的支出。与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，也让公摊面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。也因此，肇庆市的新政才会“一石激起千层浪”，引发如此大范围的关注讨论。

但事实上，目前肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房公摊面积。只是计价方式的变化，对房价影响不大。

不过，你买的房子的公摊面积，以及需要付费的商品房销售面积是怎么计算出来的，你知道吗？

先说何谓“公摊面积”？“公摊面积”从何而来？据了解，公摊模式诞生于20世纪50年代的香港。1995年，内地正式引入香港的公摊制度。2013年，香港彻底取消公摊面积。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，“公摊面积”专业术语叫“公用建筑面积”，由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

值得一提的是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

而消费者常说的“套内面积”，专业术语叫“套内建筑面积”，由三部分组成：1.套（单元）内的使用面积；2.套内墙体面积；3.阳台建筑面积。

一般而言，消费者真正使用的是“套内使用面积”和“阳台建筑面积”。而消费者“分摊的公用建筑面积”，则是“公用建筑面积分摊系数”乘以“套内建筑面积”。

公用建筑面积分摊系数如何计算？将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

由此，可以得出，商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积＝（套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）+套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

对于消费者来说，公摊面积是必要的，电梯井、楼梯间、垃圾道、值班警卫室、分隔墙等都是居住生活中必不可少的。《中华人民共和国民法典》第271条规定了建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

但是，公摊面积往往和得房率（即套内建筑面积与每户建筑面积之比）成反比，公摊面积越大，得房率越低。对于消费者来说，公摊面积即便短期内不能退出，也需要适度合理，如此，居住才会更舒适，也才能更适应当前的房地产环境。