楼市观察|新规后，相同空间体验，户型面积可缩减约11%

对于新“莞八条”，许多人关注的焦点是首套房首付最低1.5成、取消商业性个人住房贷款利率下限、公积金个人最高可贷120万元、鼓励开展“以旧换新”等等，但实际上，第二条“优化建筑工程容积率计算规则”（以下简称“新规”）也很重要。

特别是新规第四项“凸（飘）窗计容时可不考虑窗台与室内楼面的高差因素，其中进深不超过0.8米的可不计容”和新规第五项“开敞面累计长度不低于该阳台周长25%的单个开放式阳台，或因规划条件要求封闭的阳台，阳台计容建筑面积可按其围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算”，关系到了广大购房者的切身利益。

中原地产研究院执行院长车德锐告诉记者，以2024年上半年东莞新建商品住宅网签套数TOP1的滨海润府为例，其建筑面积约126平方米四房户型，在不改变户型布局和空间体验感前提下，参照新规，对阳台和凸（飘）窗进行突破测算，全屋阳台可缩减约11.13平方米、凸（飘）窗可缩减约3.24平方米，总共可缩减约14.37平方米，因此，该户型套内面积可缩减为86.94平方米，在公摊面积31.08平方米不变情况下，该户型建筑面积可缩减为111.52平方米，缩减了11%后，仍然与新规前户型获得的空间体验感相同。

“当把四个房间均改成阳台时，面积还会进一步缩小，但没有一个正常卧室，会让户型看起来明显不合理，不推荐。”车德锐说道。

通过阳台和凸（飘）窗增加得房率，此前一直都是东莞开发商常用的销售思路。不过，在容积率计算规则未调整前，开发商常用“打擦边球”的方式“偷面积”，以提高项目竞争力，此类行为以往常被认为是不合规的。而新规则是从政策源头提升房子的得房率。

在提升得房率的同时，新规还减少了公摊面积：新规第一项“无围护结构、宽度不大于2倍层高且不超过9米的风雨走（连）廊可不计容”；新规第二项“在保证城市品质的前提下，地下室结构顶板板面标高高出室外地坪的平均高度不超过2米的半地下室停车场可不计容”；新规第三项“配建的公共厕所、垃圾收集站、警务室、信报亭、老年人日间照料中心，其各类单项总建筑面积不超过60平方米的均可不计容”。

多位业内人士认为，新规并不是产品的创新，而是通过调整规划指标以提高购房者的获得感，减轻购房者的房价压力。未来这也将是促进住房销售的一种方式。