存量房贷利率，等待下调

存量房贷利率何时能下调，怎么下调，备受期待。

近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其他银行进行再融资，实现转按揭。

据中国房地产报，截至目前，央行和国家金融监督管理总局对此未予置评。记者向央行发去采访函，截至发稿，未收到回复。

对于存量房贷利率下调一事，招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上有过回应，称招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。

他认为，“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

新增与存量房贷利差进一步扩大

今年以来，新增房贷利率不断下探。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分地区甚至降至“2”字头。而存量房贷利率普遍还在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大，下调存量房贷利率呼声渐起。

中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。而广州、苏州等地区部分银行为吸引客户，已将首套房贷利率最低降至“2”字头。

与此同时，二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，一定程度上引发了部分购房者提前还贷的行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。

就“下调”方式而言，目前有两种方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地存量房贷利率执行情况不一，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”的方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

影响几何？

存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。

五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。而今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性的影响可控。但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差依然存在挑战。

从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可有效减轻居民负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。