重磅改革！东莞发布城市更新新政

党的二十届三中全会聚焦进一步全面深化改革，贯彻落实全会精神，东莞推出重磅改革举措。

近日，市政府印发了《关于深化拓空间改革 有序推进城市更新的实施意见》（以下简称《实施意见》），系统有序推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造提升，加强城市基础设施建设，将东莞打造成为宜居、韧性、智慧的现代化城市。

据悉，这轮政策导向最核心的信号，是强化政府的主导责任，要求属地政府将城市更新作为党委政府“一把手工程”。根据《实施意见》，东莞将因地制宜分类打造城市社区、产业社区、乡村社区、农田生态社区等四类新型社区，原则上禁止“工改居”项目。

释放核心信号 强化政府主导责任

作为高开发强度的城市，东莞要实现高质量发展，只有也必须坚定推进城市更新，这是东莞今后城市发展的战略重心。

《实施意见》指出，实施城市更新行动，是落实党的二十大、党的二十届三中全会精神的具体行动，是东莞实施拓空间改革、推动高质量发展、切实消除各类安全风险隐患、全面实现东莞千万人口共生共荣发展的内在要求。

市自然资源局有关负责人表示，这轮政策导向最核心的信号，是强化政府的主导责任，要求属地政府将城市更新作为党委政府“一把手工程”，形成政府主导、系统谋划、分类实施、共识共赢的局面，确保改造项目成熟一个、推进一个，实施一项、做成一项。

根据《实施意见》，我市将城市更新与低效用地再开发、城中村改造、历史文化保护、房地产建设、乡村振兴一体化谋划。全面强化城市更新的政府统筹，落实镇街（园区）党委政府的主体责任。

本轮城市更新坚定“长短”结合不动摇，提出到2025年，制度体系完善，一批重点示范项目动工建设；到2030年，城市品质提升，各类安全风险隐患有效消除；到2035年，现代化都市建成，高质量可持续的城市发展模式全面形成。

原则上禁止“工改居”项目

东莞推进城市更新，需要投入更大力度、更高维度的支持。本轮政策坚持以人为本、系统谋划、政府主导、依法依规，将加强政府统筹做地。

在主体上，按政府主导模式去干。突出政府主动谋划，主动下场，政府主导利益分配、谈判拆迁、规划方案等，由政府主导稳定利益格局，稳定改造方案，稳定改造预期。《实施意见》强化政府对土地一级市场的全面把控，明确镇街（园区）政府是城市更新的责任主体，强调除存量项目、政府收储项目、城中村改造项目外，原则上禁止“工改居”项目。

在规划上，按新型社区标准去干。构建基于国土空间规划的城市更新改造规则体系，从“自下而上”的拼凑式规划转变为全市“一盘棋”规划；“拆治兴”并举，分四类打造新型城市社区、新型产业社区、新型乡村社区、新型农田生态社区推进规划实施，分类、分区、分片立体化推进空间规划治理。

在节奏上，按一体谋划分期推进模式去干。在片区谋划的基础上，实施“一体谋划、分期实施、滚动开发”，首先重点推进社区首开区建设，优先打造安置房、集中配套、基础设施、重要节点景观等类型项目，形成示范效应。

在实施上，按项目化运作去干。以项目落地建设为最终目的，要将蓝图式规划向实施型规划转变，由市级统筹形成“空间、项目、投资”的实施机制，由镇街主要领导下场推进项目落地，实施挂图作战，细化时间节点，倒排工作流程，责任到人。

分类并举 打造四类新型社区

本轮城市更新，坚持“系统谋划，分类有序改造”，根据实际条件，“拆治兴”分类并举，该保留的保留、该拆除的拆除、该整治的整治。

其中，具备条件的优先实施拆除新建，按照城市标准高水平规划和实施。不具备拆除新建条件的，实施整治提升，通过建筑局部拆建、功能改变、整饰修缮等微改造，消除安全隐患、完善公共设施、提高居住品质。

介于两者之间的，实施拆整结合，对安全隐患大、影响公共交通区域优先拆除，“以拆除促整治”，切实提升城市综合环境。

《实施意见》提出，具体项目的改造方式可以结合土地整治、耕地保护、基础设施提升、公共空间升级、产业片区改造、历史文化保护等要求综合确定。

此番改革，按照新型社区定位，推进城市更新，打造新型城市社区、新型产业社区、新型乡村社区、新型农田生态社区。

新型城市社区，通过城中村改造，重点提升城市公共服务配套，完善城市功能，持续强化城区首位度。

新型产业社区聚焦产业转型升级，通过现代化产业园建设，打造配套集中、功能齐备、产城人融合共存的连片产业空间。

新型乡村社区发挥不同乡村独有的自然、文化与社会价值，打造城市功能型乡村、城乡融合型乡村、特色服务型乡村。

新型农田生态社区建设一批农田公园，建设以大山大水、小山小湖、生态廊道为基础的生态社区。

明确城市更新公共利益属性

当前，我市正在开展《东莞市城中村改造条例》立法工作。《实施意见》强调，要加快推动立法工作，坚持依法依规，确保有法可依、有章可循；强化城市更新的公共利益属性，制定全市城市更新补偿安置指引，统一全市搬迁补偿标准。

将公众参与贯穿城市更新全过程。项目启动时，充分征询群众意愿，特别是城中村改造项目启动前应经改造范围所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员同意。项目推进改造实施过程中，要充分保障公众及相关利害关系人对规划方案、改造方案等的知情权和参与权。

《实施意见》规范了合法权益认定依据，针对不合法部分实施差异化补偿机制。对于无完整合法权属来源证明的土地和房屋，实际使用人同意改造实施的，经镇村核实后，可给予适当补偿。实际使用人不同意改造实施，循行政复议、行政诉讼途径解决的，按生效法律文书进行补偿或赔偿。

《实施意见》从加强资金保障、破解拆迁难题、简政放权等方面，加强推进城市更新实施的保障举措。

资金方面，充分对接国家资金支持（包括专项借款、专项债、超长期国债等），同时拓宽国企、镇属企业参与合作模式，引导村集体盘活资产、投入城市更新，推动项目资金综合平衡。

《实施意见》推动政府行政征收，强调城市更新项目已签约的土地面积和人数占比均超过90%的，可依法依规对未签约部分土地及房屋依法收回或实施政府行政征收。

我市还推动事权下放，赋权属地镇街在“两违”处置、土地和房屋征收等方面的职能，提升行政效能。引入第三方技术审查，第三方对底线性问题、技术性问题进行校核后，行政部门采信其结果，不再对技术问题把关，推动审批效率提升。

签约率90%以上可实施征收

拆除新建类城市更新项目，是难啃的“硬骨头”。《实施意见》指出，通过政府统筹主导实施，拆除新建类城市更新可采取政府收储、公开招引实施主体、权利人自行改造等改造模式。

根据新政，采取公开招引实施主体模式推进城市更新的，政府在公开交易方案中明确改造开发条件包括单元规划方案、区片容积率、区片地价起始价等，在市公共资源交易平台公开竞价，招引实施主体，实施主体限期内通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式完成土地整理后，办理土地出让和产权登记。

该模式的更新项目在公开挂牌前，可由政府、农村集体经济组织与各权利人、实际使用人实施前置签约，原则上保证签约率达到80%。市公共资源交易中心发布确定公开招引实施主体公告后，实施主体应于6个月内完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到90%及以上。签约期限届满，实施主体要约收购签约率不达90%的，经市政府同意后清退实施主体，更新项目五年内不再重启。