不得“只售不租”，包含人防车位吗？

近日，东莞市住建局发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》（征求意见稿），公开征求意见，明确物业小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

市民王先生致电咨询，征求意见稿中所说的车位、车库，包不包含人防车位？

记者咨询东莞市房地产业协会秘书长陈骏良了解到，征求意见稿只针对产权车位，不包含人防车位。

陈骏良告诉记者，每个楼盘项目都会有一定比例的人防区域，建造在人防区域内的停车位，产权归属于国家。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

也就是说，对于人防车位，开发商有权对其出租收益，但不能将其出售。若是开发商将人防车位出售给业主，将构成违法。同时，《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

值得注意的是，如果业主购买停车位时，与开发商签署的只是租赁使用合同，而不是买卖合同，那么这个合同只具有租赁的法律效力，而不是买卖的法律效力。

除此之外，还有一种车位也是只能出租、不能出售，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据《广东省物业管理条例》第五十三条，利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。