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《东莞市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

2025年01月15日 08:45 0人参与  0条评论

  《东莞市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

  为加强住宅专项维修资金(以下简称:维修资金)的筹集与监管、规范维修资金的使用,保障住宅使用安全,近期,市住房城乡建设局印发了《东莞市住宅专项维修资金管理办法》。现将有关内容解读如下:

  一、修订的必要性

  《东莞市住宅专项维修资金管理办法》(东府﹝2014﹞106号)(以下简称“原管理办法”)于2014年9月1日颁布实施,并于2019年8月31日到期。2019年10月,经请示市政府同意,在新修订的管理办法实施前继续施行原管理办法。

  随着维修资金缴存规模的快速增长、使用范围和数量的逐步增加,原管理办法已经不能适应现实发展需求:如存在未明确规定维修资金紧急使用情况、已成立业主大会的小区未规定业主大会接管维修资金、未明确可依据施工合同约定的付款方式申请划转维修资金等问题。在此背景下,非常有必要修订并尽快出台新的符合我市实际情况的维修资金管理办法,以着重解决维修资金工作中遇到的实际问题,充分保障业主的利益。

  为此,我局研究修订出台了《东莞市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《管理办法》),该办法更加注重实际情况的考虑,对维修资金的交存、使用申请程序及监管等作出相关规定,为维修资金业务办理提供依据,力求更好地满足业主的需求、更好地保障和改善民生。

  二、修订依据

  《管理办法》根据现行有效的法律法规和规章进行修订,并参考了行政规范性文件以及其他城市的相关规定。主要法律、法规、规章依据和参考的行政规范性文件如下:

  (一)《中华人民共和国民法典》;

  (二)《物业管理条例》;

  (三)《广东省物业管理条例》;

  (四)《住宅专项维修资金管理办法》;

  (五)《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知 (建办房〔2015〕52号)》;

  (六)《广东省住房和城乡建设厅广东省财政厅转发 住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知 (粤建房〔2015〕267号)》;

  (七)《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知》;

  (八)《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知(建房规〔2020〕10号)》;

  (九)《东莞市物业管理条例》。

  三、修订的主要内容

  《管理办法》有四个章节五十二条内容,分别是总则、交存、使用、监管。与原管理办法相比,目前《管理办法》拟重点对以下几方面内容作完善修改:

  (一)总则方面

  1.关于《管理办法》适用范围。《管理办法》适用于本市行政区域内的商品住宅以及售后公有住房的维修资金交存、使用、管理和监管。此外,商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅也适用本办法。同时,《管理办法》第三条对共用部位和设施设备以及共用设备的使用范围进行了具体而详细的规定,有效解决了使用单位对于住宅共用部位和共用设施设备使用范围不明确的问题。

  2.关于《管理办法》的职责分工。市住房城乡建设部门是我市维修资金的主管部门,负责对我市维修资金的统一归集和监督管理。市住宅专项维修资金中心具体负责全市维修资金的日常监督管理工作。市财政、审计等相关部门依据各自职责对我市维修资金的管理进行监督。

  (二)交存方面

  业主大会可自行管理维修资金。依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第十五条规定:“业主大会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金:......并将有关账目等移交业主委员会。”《管理办法》第十五条至第二十一条明确已成立业主大会的小区,经业主大会表决同意后,维修资金可以划转业主大会自行管理。业主大会自行管理维修资金,将增强广大业主参与管理的意识,调动业主大会的积极性,更好地发挥业主大会的决策能力、管理能力,提高维修资金的使用效率,避免因维修不及时而发生安全事故。业主大会自主管理并非业主大会可以自由支配,业主大会经过申请、审核、向市维修资金中心备案等系列程序后,资金将直接由银行划转至相应单位账户,不能划至个人账户、不能支取。划转后的维修资金归集、使用、管理将严格按照相关规定进行,以保障资金安全,不被挪用。

  (三)使用方面

  1.可使用维修资金购买电梯维修保险。《管理办法》第二十三条规定,在业主表决同意的基础上使用维修资金购买电梯保险,既可提高维修资金使用率、解决维修资金动用难题,又确保电梯能够得到及时维护和维修。

  2.对维修和更新、改造费用分摊方式进行明确。《管理办法》第二十四条至第二十七条对住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式进行详细规定,避免因费用分摊不合理导致无法及时维修或产生矛盾纠纷。

  3.调整业主表决规则。原管理办法第十九条“《维修和更新、改造方案》应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主(简称“双2/3业主”)同意”是以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)等法律法规为依据,而《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十八条规定,“使用建筑物及其附属设施的维修资金”属于应由业主共同决定的事项,“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”,“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。《民法典》已于2021年1月1日开始实施,《物权法》同时废止。原管理办法相关条款与《民法典》不一致,应予以修改。

  4.维修资金划转方式更加灵活。依据原有规定,维修资金在完成划转前,施工单位需全额垫付维修费用,由此增加了施工单位的资金压力,导致可供选择的施工单位数量较少。而维修项目验收合格后一次性支付维修资金,也无法保证施工单位在质保期对已完成的维修项目进行及时保修。《管理办法》规定:组织实施单位可依据施工合同约定的付款方式申请列支维修资金。如:施工合同约定一次性付款,维修资金可申请一次性划转;施工合同约定分期付款,维修资金可申请分期划转。维修资金划转可参照常规工程项目支付方式,依据合同约定的实际情况进行灵活调整,大大提高了施工单位的工作积极性与工作效率。

  5.进一步明确资金紧急使用范围。《管理办法》对于危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况的维修和更新、改造工作进行了更为详细和明确的规定。当发生电梯故障、消防设施故障、屋面及外墙渗漏、楼体外立面存在脱落危险、排水设施堵塞及爆裂,未移交的供水、供电设施设备出现损坏而危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况时,组织实施单位应当依法依规立即组织维修和更新、改造,无需经过业主表决同意。相较于原有规定,《管理办法》进一步明确了维修资金紧急使用的范围,旨在避免“搭便车”使用,既发挥维修资金应对紧急情况的安全保障作用,又最大程度防止被滥用,确保“好钢用在刀刃上”。

  同时,《管理办法》还注重保障业主的知情权。在维修方案材料公示期间,业主若对紧急使用提出书面异议,其处理方式也在《管理办法》中予以规范和明确,既保障了业主的合法权益,又增强了业主对维修资金使用工作的参与度和信任度。

  6.删除电梯备用金的相关内容。经过几年的实践运作,我市设立电梯备用金的小区较少,且《管理办法》第三十九条关于紧急使用的条款已经涵盖了电梯、消防、供水、供电等重要设施设备的紧急需求。因此,在《管理办法》的修订中删除关于电梯备用金的条款,以简化内容并突出其实用性。

  7.预算金额100万元以上,提倡通过招标方式选聘施工单位。《管理办法》规定,对于预算金额超过100万的工程项目,提倡通过公开招标方式选聘施工单位。业主可以在公平、公正、透明的环境下挑选具有良好信誉、专业实力强的施工单位,从而降低施工过程中可能出现的风险,不仅有助于保障资金安全、合理控制工程成本,还能确保工程质量、实现资源的优化配置。

  8.投票方式更加灵活多样。组织实施单位在组织业主投票表决时,可以采取电子投票或书面征求意见的方式。在维修资金征求意见环节启用电子投票系统,是对维修资金使用流程的进一步优化。此举不仅能够大大缩短征求业主意见的时间,还能有效解决业主身份确认的难题,充分保障了投票的公正性,使维修资金征求意见工作更加顺利、便捷和高效。

  9.限定业主表决的投票期限。《管理办法》规定,采用电子投票或书面征求意见形式的,投票期限不超过90日。一方面,可以缩短决策周期,避免因表决过程拖延而影响项目的施工进度和维修效率;另一方面,有助于提升物业管理效率,物业公司可以合理安排表决时间,更有效地协调各方资源,确保表决工作能够顺利进行。

  (四)监管方面

  可使用维修资金购买国债。在保证维修资金安全和正常使用的前提下,经业主表决同意后,可按照国家有关规定将维修资金用于购买国债,以进一步实现维修资金的保值增值,从而更好地服务于维修需求,确保资金使用的可持续性。

  东莞市住房和城乡建设局

  2025年1月14日

来源:东莞市住房和城乡建设局、南方+    编辑:付勇辉关键词:维修资金;东莞;政策解读
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