戴德梁行： 东莞甲级写字楼2024年净吸纳量由负转正

近日，全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布2024年东莞写字楼市场报告，综合分析2024年东莞甲级写字楼市场的供需情况及预测未来市场走势。

全市甲级写字楼全年净吸纳量由负转正，带装修小面积单元更受关注

2024年，东莞甲级写字楼存量维持在192.8万平方米。市场新增需求疲软加上存量物业整体空置面积去化仍需时日，部分待入市项目在蓄客量较少的情况下选择延期投入使用以降低运营成本。

面对当下存量去化压力以及考虑到中短期内新兴商务区在建项目的供应压力，业主进一步调整租金以提升竞争力来吸引租户，甲级写字楼平均租金同比下降14.1%至每月每平方米52.3元。与此同时，各商务区、各项目之间的平均租金水平差距缩小。租金下调激发了中小企业从老旧物业升级搬迁的换租需求，同时出于节约成本的考量，带装修的小面积单元更受关注。

东莞甲级写字楼平均租金及空置率走势 资料来源：戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端分析：“南城总部基地近年陆续入市的项目成为不少企业的栖息之地。该片区公共设施功能持续升级，餐饮等配套逐渐完善，全年甲级写字楼净吸纳量较2023年增长62.0%至约1.7万平方米。在国际商务区，国企物业发挥品牌及资源优势积极吸引企业进驻。上半年鸿福路商务区部分次新项目租户结构优化令空置率稍有上升，租金调整后下半年入驻情况有所好转。以上多重因素共同作用下，全市甲级写字楼全年净吸纳量由负转正至约1.4万平方米，空置率同比小幅下降0.7个百分点至46.8%。”

未来两年，总部自用将带动新项目去化

按租赁成交宗数看行业需求，商贸及零售业态占比24.7%，既有建材家居、机电五金、服饰等传统行业，亦有电子、通讯设备等科技行业；专业服务业占比20.4%，以律所、财税服务、教育培训、市场营销广告等公司为主；金融及TMT行业以13.1%的份额并列第三，前者保险、信贷、多元金融等公司居多，软件开发公司在TMT租户中表现相对亮眼。

戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示：“未来两年，东莞预计将有66.1万平方米的甲级写字楼陆续投入使用，国际商务区占比57.0%，部分项目已进入预租赁阶段，集中供应将阶段性拉高全市空置指标，平均租金继续承压；南城总部基地占比18.8%，新增供应将进一步提高总部经济的聚集度，总部的自用也将继续带动新项目去化。”

东莞甲级写字楼未来供应（2025-2028年）注：F表示预测值。资料来源：戴德梁行研究部

展望后市，租金下行仍有望激发企业升级搬迁至甲级写字楼的需求，在更便捷服务客户的同时改善员工办公环境、提升企业形象。戴德梁行东莞公司负责人张国华表示：“值得留意的是，东莞产业结构持续优化升级，在“科技创新+先进制造”双聚焦战略的引领下，同期二产增加值保持7.7%的较高增速，持续支撑东莞经济发展。”