央企东莞拿地，三重信号共振下的东莞楼市“暖秋”

东莞楼市，正在传递出价值回归与信心重筑的清晰信号。

10月，东莞土地市场迎来一剂“强心针”。10月30日，经过多轮竞价，华润置地最终以19.1亿元的总价，成功竞得东莞松山湖一宗宅地，可售楼面价高达21606元/平方米，溢价率12%。 这一被业界视为“风向标”的事件，不仅体现了品牌房企对东莞核心区域价值的长期看好，更与近期成交量回升、政策暖风频吹等多重利好形成共振，释放出东莞楼市企稳向好的明确信号。

风向标落地：华润高价拿地的“破冰”意味

松山湖，作为东莞的产业创新中心和人才高地，其土地市场一向是观察东莞楼市的“晴雨表”。此次华润置地以超过2.1万元/平方米的楼面价拿下该地块，其意义远超一次普通的土地交易。

首先，这反映了顶级开发商对松山湖乃至东莞基本面的坚定信心。 华润置地作为“央企龙头”，其投资决策素以严谨和前瞻性著称。在当前市场环境下，其敢于在东莞押下重注，并接受12%的溢价，本质上是对区域购买力、产业前景和人口吸附能力的深度认可。有分析师指出，该地块未来的产品很可能定位为高端改善型住宅，以满足松山湖片区高素质人才的安家需求。

其次，此次成交打破了土地市场的沉寂。 21606元/平方米的楼面价，为市场提供了一个坚实的价值锚点，有助于稳定周边二手房业主和新房购房者的价格预期，促进市场情绪回归理性。

“这相当于给市场吃了一颗‘定心丸’。它告诉购房者和同行，像松山湖这样的核心资产，其价值逻辑并未改变，资金正在向最安全、最具潜力的地方聚集。”

数据与政策双轮驱动：市场内生动力正在修复

华润的果敢并非孤例，其背后是东莞楼市近期一系列积极数据的支撑。

成交量方面，市场已显现“暖意”。 10月东莞新建商品住宅和二手住宅的网签量均出现环比显著增长，其中一手住宅成交近1500套，相比9月增加超70%；二手房成交近3000套，环比9月有超20%的增幅。这一方面是传统“银十”效应的体现，但更深层次的原因，则要追溯到9月底出台的“莞六条”新政。

9月25日，东莞重磅出台楼市优化政策，包括3万元购房补贴，首套、二套公积金贷款提升至150万元，放开镇街购房首套限制，以及“房地联动”去库存等，这套政策“组合拳”旨在降低购房门槛，激活改善型需求，为市场注入流动性。政策的传导效应在10月份开始显现，有效地激活了市场活力。

“新政后，我们项目的到访量增加了约三成，之前犹豫的客户，尤其是改善型客户，决策速度明显加快了。”南城某高端楼盘营销负责人透露。成交量的回暖，为土地市场的热度提供了坚实的市场基底，形成了“政策刺激-成交回升-信心增强-土地市场活跃”的良性循环开端。

宏观定调与“十五五”新视野：楼市步入新阶段

如果将视角从东莞拉升至全国，更能理解当前市场变化的宏观背景。

近期，国家住建部多次就房地产市场发声，其核心论调已从过去的“严控”转向“构建新发展模式”。尤其是在为“十五五”规划铺路的论述中，重点强调了“稳市场、防风险、促转型”，明确指出要赋予城市更大的房地产调控自主权，以满足刚性和改善性住房需求为核心，促进房地产市场平稳健康发展。

这一顶层设计的转变，为像东莞这样产业基础扎实、人口持续流入的城市提供了政策托底和探索空间。东莞楼市的企稳，正是对国家“因城施策”精准方针的积极响应和成效初显。

将华润拿地与新政效果结合来看，东莞楼市正呈现出一种“质变”迹象：市场驱动力从过去普涨的“量变”，转向价值驱动的“质变”。

一方面，分化是关键词。 并非所有区域和项目都能享受此轮暖意。华润重仓的松山湖，凭借其世界级的科创产业生态、华为等龙头企业集聚效应以及无可复制的湖景资源，成为了资金避险和价值投资的首选。这表明，未来的东莞楼市，拥有强大产业支撑和稀缺资源的“硬核”区域，将与普通区域进一步拉开差距。

另一方面，政策与市场正在寻找新的平衡点。 9月新政精准地释放了被压抑的合理住房需求，而华润的拿地行为则是对这一政策效果和企业自身战略研判的肯定。这意味着，市场正在逐步摆脱之前的低迷惯性，在新的、更健康的政策环境下，寻找价格与价值的平衡点。

全国态势与未来展望：信心比黄金更重要

事实上，东莞的“小气候”也正与全国的“大气候”同频共振。近段时间以来，部分核心城市如北京、上海、杭州的带看量和成交数据也出现回暖迹象，市场普遍认为，房地产市场已度过最艰难的时期，正处于“软着陆”和企稳复苏的通道之中。

综合华润拿地、成交量回升、地方新政和中央定调这四大因素，我们有理由认为，东莞楼市的底部正在夯实。未来的东莞楼市，很难再出现过去那种“普涨暴涨”的行情，但基于坚实产业和人口基本面的“价值回归”和“结构分化”将成为主旋律。 核心区域的优质资产，在政策暖风和市场信心的共同滋养下，有望率先走出低谷，引领市场进入一个更加健康、平稳的新周期。

松湖润府现场

华润置地在松山湖的落子，与持续回升的成交量、及时有力的政策调整，共同构成了东莞楼市向好的“三重信号”。这个冬天，东莞楼市吹来的是一股带着理性思考的暖风。

当最精明的开发商开始用真金白银投票，当合理的住房需求开始在政策引导下有序释放，一个更加健康、稳定、基于真实价值的东莞楼市新周期，或许正在开启。