冯波：房地产市场止跌回稳态势不断稳固

作者系成都市城市建设发展研究院副院长

今年以来，“四个取消、四个降低、两个增加”等存量政策效应进一步释放，各地推进收购存量商品房、调整限制性措施、出台购房补贴、实施“房票安置”等稳楼市增量政策适时出台，政策支持力度不断加大。通过系列政策激活需求、优化供给、化解风险，有效稳定市场预期，有力提振市场信心，房地产市场进入新的供需平衡，总体呈现止跌回稳态势。

——房地产市场信心不断修复

一方面，保交楼、保交房工作进展迅速，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。房子建起来、竣工交付出来，有力维护了广大购房人合法权益，打消了老百姓对商品房交付的顾虑，购房人吃下“定心丸”，维护了社会大局稳定，促进房地产市场预期向好发展。另一方面，住建部门会同相关部门加强商品房预售资金监管，提高预售许可条件，有效防范期房交付风险。各地有序推进现房销售，让购房人“所见即所得”，有力提振购房人信心。1-9月份，全国新建商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄11.6个百分点。其中，现房销售面积2.33亿平方米，累计增长9.9%，现房销售占全部商品房销售面积的比例较2024年同期增长了5.0个百分点。9月份，70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，今年已连续实现9个月同比降幅收窄。

——房地产企业风险化解出现积极变化

在城市房地产融资协调机制支持下，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有效缓解房地产企业资金困难。同时，房企债务重组、重整不断加快，加快企业信用修复，为稳健经营创造良好条件。据市场机构统计，截至2025年8月，已有20家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模超过1.2万亿元。2025年1-9月份，全国房地产开发企业到位资金同比降幅较去年同期大幅收窄11.6个百分点。随着企业经营环境不断好转，房企入市拿地积极性有所增强。今年以来北京、上海、成都、杭州等城市土地市场热度较高。

——市场进入新的供需平衡

在“严控增量、优化存量、提高质量”的政策引导下，各级各部门顺应房地产发展新形势，多措并举稳定房地产市场发展，推动房地产市场实现新的供需平衡。一方面，住房需求总量仍保持较高水平。在一手房销售回落的同时，二手房成交量持续提升，全国已有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。另一方面，新房市场加快结构性调整，推动供销稳定。1-9月份，全国房屋新开工面积4.5亿平方米，下降18.9%，这也是严控增量的正常现象。以开发建设好房子为引领，提高质量，更好满足居住需求，稳定商品房销售。在供需两侧同步发力下，全国商品房库存量持续降低，2025年9月末商品房待售面积比8月末减少241万平方米，连续7个月减少。

近期，适逢“金九银十”传统购房旺季，各地政府出台了新一轮增量支持政策，叠加前期国家和地方的存量政策，通过线上线下等方式精心组织房产促消费活动，畅通购房渠道，丰富购房消费场景。四川、山西、湖南、上海、深圳等多个省、市出台楼市新政，释放“利好”；中国房地产业协会上线商品房直销平台，成都、合肥等城市住建部门创新打造线上“房产超市”，让购房更高效透明。同时，开发商采取购房优惠、赠送家具家电等举措促销，进一步降低了购房成本，激发购房需求较快释放。

长期看，房地产高质量发展的制度体系不断完善，有力稳固回稳向好发展基础。

一是机制建设不断完善。与房地产发展新模式相适应的房地产基础性制度加快完善，如今年5月中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，指明了城市更新方向，明确了重点任务；又如9月15日《住房租赁条例》正式实施，补齐“租购并举”制度短板。“人房地钱”要素联动机制加快建立，各地以住房需求为导向编制和实施好住房发展规划和年度计划，稳定房地产供求关系。与房地产发展新模式相适配的系列融资制度正加快制定出台，将有力促进房地产稳定健康发展。

二是发展模式逐步构建。租购并举住房制度加快完善，推动房地产企业租售并重均衡发展，住房租赁业务规模不断提升，房地产企业转型稳健经营。以“好房子”为导向的新时期房地产开发模式，更好满足购房人对美好居住生活的需求，实现房地产经营质的有效提升和结构的合理优化。同时，现代化人民城市加快建设，城市更新、原拆原建、构建城市便民生活圈等，将催生更多房地产开发经营新业态，房地产发展模式将更加丰富完善。

三是发展韧性持续提升。从城镇化角度看，房地产发展仍有较大需求潜力。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，2024年全国城镇化率为67%，仍有发展空间，无论是新市民家庭的刚需还是有房家庭的改善和置换需求，都为房地产发展提供了有力支撑。从行业转型方向看，房地产高质量发展内生动力不断增强。中央城市工作会议明确着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标，在培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动城市发展绿色低碳转型、增强城市安全韧性等方面，为房地产拓宽了巨大发展空间。