换房个税退税优惠再续2年，有助东莞一二手房市场循环

1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》），明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

《公告》还指出，现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。这是该项优惠政策的第二次续期。

有利于促进“卖旧买新”

记者了解到，2022年10月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发文称，为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，予以个人所得税退税优惠，政策期限截至2023年12月31日。2023年8月，三部门发文对该项政策进行续期，延续至2025年12月31日。

此次三部门发文，是对该项优惠政策的第二次续期。对于东莞房地产市场而言，无论从政策本身的效果及释放出的信号来看，意义都不可忽视。

当前东莞楼市呈现出两个突出特征：一方面市场潜在客户基数庞大，另一方面购房者观望情绪浓厚。现阶段出手购房的群体主要集中在三类需求：结婚置业、子女教育以及居住改善。值得注意的是，卖出二手房的业主中较少有人选择置换新房，其出售原因多为资金压力或对后市看跌，更倾向于持有现金。这使得二手房与新房市场之间未能形成“卖旧买新”的良性互动，一二手房市场循环出现明显阻滞。

从市场运行态势看，这种循环不畅尤其体现在二手房交易总价持续下探，导致“卖一买一”的置换链条受阻，整体市场流动性面临挑战。在此背景下，换房个税退税优惠政策再次续期，将有助于一次性降低交易成本，对处于购房门槛上、已有明确置业计划的客群，有望起到需求释放的积极效果。

有助于降低交易成本

岁末年初以来，楼市政策利好持续释放。2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该公告自2026年1月1日起施行。

2026年1月1日，《求是》杂志发表题为《改善和稳定房地产市场预期》的文章，继续释放积极信号。

此次换房个税退税优惠政策续期，彰显了政策的“连续性”，有利于稳定市场预期。

在东莞，个人住房对外销售，证满5年且为家庭唯一住房的，免征个人所得税；未满5年或不是唯一住房的，按照房屋交易价格的1%或差额的20%来征收个人所得税。

假设，市民小何于2026年5月出售了一套住房，转让金额为240万元，未达成“满五唯一”，缴纳个人所得税2.4万元。2027年4月，其重新购买了一套住房，新购住房金额为150万元，按照最新的《公告》要求，可申请的退税金额为1.5万元（150÷240×2.4万元）。