东莞楼市现结构性企稳，核心区域将率先走出调整期

当广州、深圳的顶级豪宅交易刷新纪录时，东莞凭借产业基础和人才红利，正走出一条不同于一线城市的复苏路径。在9月出台楼市新政、华润以19.1亿元拿下松山湖核心地块后，东莞房地产市场也呈现结构性企稳的迹象。

政策精准发力，市场预期转变

东莞今年以来的楼市政策调整，展现出对市场精准滴灌的思维。

9月25日，东莞市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于进一步优化房地产政策措施的通知》，从需求和供给两端同时发力。

需求侧，东莞实施阶段性购房补贴，对购买新建商品住房的购房人给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴。

同时，优化首套房认定标准，将审核范围由全市行政区域调整为拟购房屋所在地镇街，有效扩大了首套房贷款优惠政策的覆盖面。

供给侧，东莞细化房地联动土地供应调节机制，支持存量商业办公用房业态功能转换，并优化房地产项目行政审批服务。

这些政策不像一线城市豪宅市场那样引人瞩目，却切中了东莞市场的要害。

从“普涨”到“分化”，楼市新常态成型

深圳华侨城纯水岸别墅以57万元/平方米的天价成交，广州保利玥玺湾最高成交单价超过30万元/平方米，这些一线城市顶级豪宅的市场逻辑与东莞截然不同。东莞市场的企稳，更多体现在像松山湖这样具有产业和资源双重优势的核心区域。

10月30日，华润置地经过71轮竞价，以总价19.1亿元竞得松山湖康庄路东侧地块，可售楼面价约21606元/平方米。华润深耕松山湖，同样是看中其强大的产业基础和稀缺的生态资源。

21606元的楼面地价，说明开发商拿地的理性，显示出市场正回归健康发展轨道。

松山湖作为东莞科创核心区域，聚集了众多龙头企业，人才持续流入，但两年多以来新盘供应断档，导致需求积压。

目前，松山湖只有松湖润府、万科松樾、松山湖科学城国际人才社区等三盘在售，其中松山湖科学城国际人才社区还是“三限房”，房源越来越少。

供需关系的平衡，是松山湖区域市场企稳的一大关键。

产品力时代，好房子成为硬通货

在广州保利玥玺湾项目中，业内人士指出，“产品力时代，‘好产品、好服务、好生活’引领的好房子受到业主追捧”。这一逻辑同样适用于东莞市场，尤其是在松山湖这样的核心区域。

华润拿下松山湖地块后，有望打造出与区域价值匹配的高品质产品，满足压抑已久的改善性需求。

松山湖作为东莞科创核心区域，聚集了华为、中集等众多龙头企业，人才持续流入，这些高素质人才对住房品质有着更高要求。东莞楼市企稳，就是要提供与产业升级和人才结构相匹配的住房产品。

正如深圳纯水岸别墅法拍所展示的稀缺价值逻辑，松山湖的独特区位和产业生态也构成了其房地产市场的护城河：具有产业支撑和资源稀缺性的核心区域，将率先走出调整期。

当一线城市的豪宅交易刷新人们的认知，东莞凭借产业基础和人才红利，悄然构筑着自己的市场底牌。

（记者：梁波）